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공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 일부개정(안) 행정예고


  • 국토교통부공고 제2020-1092호(2020. 8. 20.) | 고시(일부개정) | 예고기간 : (2020. 8. 20. ~ 2020. 9. 9.) [마감]
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⊙국토교통부공고제2020-1092호

 

「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」을 일부 개정함에 있어 국민에게 미리 알려 이에 대한 의견을 듣고자 「행정절차법」 제46조에 따라 다음과 같이 공고합니다.

2020년 8월 20일

국토교통부장관

 

 

공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 일부개정(안) 행정예고

 

 

1. 개정이유

 

하자심사·분쟁조정위원회에서 하자에 대한 분쟁을 신속·공정하게 심사 및 조정하도록 「공동주택하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」을 제·개정하여 운영중에 있으나, 법원에서는 하자분쟁 소송 시 자체적으로 마련한 “건설감정실무”에 따라 조사·판결하고 있어 하자분쟁 당사자간 혼란이 가중되고 있고, 반복·다발성 하자, 다툼이 잦은 하자에 대해 현 기준을 재정비할 필요가 있기에 입주자의 권리구제 강화를 위해 개정하고자 함

 

 

2. 주요내용

 

가. 전유부분과 공용부분의 하자판정기준 개정(안 제6조의2)

 

- 공용부분인 우수관, 배수관, 오수관이 설치 불량 등으로 누수, 소음 등이 전유부분에서 발생하는 경우 전유부분으로 봄

 

나. 콘크리트 균열에 대한 하자판정기준 및 보수비용 개정(안 제7조, 제89조제1항·제2항)

 

- (판정기준) 법원 판례를 반영, 콘크리트 균열 폭 0.3㎜ 이상이거나 균열 폭이 0.3㎜ 미만이라 하더라도 관통균열인 경우 시공하자

 

- (보수비용) 구조부에서는 균열 폭이 0.3㎜ 이상인 경우 주입식 공법으로, 균열 폭이 0.3㎜ 미만인 경우 표면처리 공법으로, 외벽 층간이음 부위에서의 균열 폭이 0.3㎜ 이상인 경우 충전식공법으로, 관통균열의 경우 주입식 공법으로 보수비용 산정

 

· 비구조부에서는 균열 폭이 0.3㎜ 이상인 경우 충전식 공법으로, 균열 폭이 0.3㎜ 미만인 경우 표면처리 공법으로 보수비용 산정

 

다. 마감부위 균열 등에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 개정(안 제9조, 제46조제5항, 제89조제3항·제2항)

 

- (판정기준) 미관상 하자인 미세균열과 망상균열에 대한 하자부위를 미장부위에서 도장부위까지 확대하고, 도장면에만 한정한 미관상 하자를 마감부위로 확대하며, 하자유형에 박리·박락·부식을 추가

 

- (조사방법) 마감부위 하자 확인은 육안조사, 두들김 조사를 원칙으로 함. 자세한 조사를 위해 계측장비 활용도 가능

 

- (보수비용) 도장부위 균열은 도포식 공법으로, 마감부위 변색은 표면처리 공법 또는 도포식 공법으로, 박리·박락·부식·탈락 등은 재시공 방법으로 보수·보강비용 산출

 

라. 긴결재에 대한 하자판정기준, 조사방법 개정(안 제12조제1항, 제50조)

 

- (판정기준) 주거생활, 유지관리 및 미관상 지장을 초래하지 않는 부위에서의 긴결재 미제거는 시공하자

 

- (조사방법) 육안조사 원칙이되, 출입이 용이하지 아니한 공간은 장비 등으로 조사하고, 조사면적이 넓은 경우는 표본조사 실시

 

마. 관통부 마감에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 개정(안 제13조, 제51조, 제94조)

 

- (판정기준) 방화구획으로 되어 있는 부분을 관통할 경우 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」을 만족하지 못한 경우는 시공하자

 

· 관통부를 채운 재료가 설계도서와 달리 시공되었을 경우는 변경시공하자

 

- (조사방법) 육안조사를 원칙으로 하되, 방화구획된 공간의 관통부를 채운 재료의 내화성능 여부 조사

 

- (보수비용) 하자발생부위에 따라 일반재료 또는 불연재료를 채우는 것으로 보수비용 산정

 

바. 결로에 대한 하자판정기준, 조사방법 개정(안 제15조, 제53조)

 

- (판정기준) 결로는 거주자의 실내환경관리가 중요하므로, 하자판정기준에 온도차이비율(TDR)을 도입하고, 비단열공간은 거주자의 유지관리사항을 확인할 수 있는 방법 도입

 

· 입주자가 설치·시공한 시설물에서 결로가 발생하거나 그 시설물로 인해 결로가 발생한 경우는 하자가 아님

 

· 거주자 유지관리사항에 대한 판단방법을 구체화(단열상태, 환기·제습 등 이용상황)

 

- (조사방법) 비단열 공간의 단열상태, 거주자의 환기·제습 등 실시여부, 마감재의 손상여부 등을 조사

 

사. 타일에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 개정(안 제18조, 제56조, 제99조)

 

- (판정기준) 떠붙이기 공법의 경우 모르타르가 타일 뒤채움 80% 미만이거나, 기타 접착재의 경우 표준사용량으로부터 환산된 접착면적에 미달하는 경우 시공하자

 

* (사)대한건축학회 건축기술지침에서는 떠붙임 공법의 특성을 고려, 밀착 및 채움 정도 80%이상이면 합격으로 규정

 

· 시공하자가 아님에도 분쟁이 발생한 경우 접착강도 시험을 하여 0.392Mpa(4㎏f/㎠) 이상이면 시공하자 아님

 

- (조사방법) 타일의 뒤채움 면적비율은 타격봉, 열화상 카메라를 사용하여 중앙부 타일을 포함한 주변부 타일 8장을 표본조사하거나 탈락면 육안조사

 

- (보수비용) 뒤채움 부족 시 접착재료를 주입하는 비용으로 산정

 

아. 창호에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 개정(안 제22조, 제60조, 제103조)

 

- (판정기준) 잠금장치 미설치, 기능불량, 작동불량 등의 경우 시공하자

 

- (조사방법) 설계도서

 

타. 조경수 식재 불일치에 대한 하자판정기준 및 조사방법 개정(안 제32조, 제69조)

 

- (판정기준) 하자담보책임기간 동안 입주자 대표회의 또는 관리주체 등의 요청에 의해 현장의 제반여건을 고려하여 대체 또는 추가 식재한 경우는 하자가 아닌 것으로 봄

 

- (조사방법) 대체 또는 추가 식재한 증빙서류 확인

 

파. 도배에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제34조, 제71조, 제114조)

 

- (판정기준) 시공상 결함으로 도배지 및 시트지에서 발생한 들뜸, 주름, 이음부 벌어짐 등이 발생한 경우는 시공하자(단, 봉투바름 등 시공특성으로 발생하는 들뜸은 하자로 보지 않음)

 

- (조사방법) 육안조사(하자발생시점 및 부위 등을 보아 시공상 하자여부 판단)

 

- (보수비용) 도배의 긁힘, 벌어짐 등의 국소부위 하자는 해당부위 보수비용으로 산정

 

· 무늬맞춤 불량 등의 하자는 철거 후 재시공하는 비용으로 산정(보수 부위의 이색을 고려하여 폭, 면 등 하자보수범위 결정)

 

하. 바닥재에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제35조, 제72조, 제115조)

 

- (판정기준) 시공상 결함으로 바닥재가 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 있는 경우 시공하자(단, 시공특성으로 인한 벌어짐 등의 현상은 하자로 보지 않음)

 

- (조사방법) 육안으로 조사하되, 들뜸, 벌어짐 등은 바탕면 처리상태, 본드 도포상태, 연결부위 이음상태, 습기에 의한 접착력 상태, 자재 마감처리 상태 등을 평가하는 방법으로 조사 가능

 

- (보수비용) 부분보수비용으로 산정하되, 부분보수가 불가능한 경우 재시공 비용으로 산정(이색범위를 고려, 하자보수범위 설정)

 

거. 석재에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제36조, 제73조, 제116조)

 

- (판정기준) 설계도서와 다른 규격 또는 시공방법으로 설치하거나, 석재 및 씰링재에서 시공상결함으로 탈락, 처짐, 파손, 균열, 단차, 오염, 백화 등이 발생한 경우 시공하자(두께 허용오차는 시공도 또는 KCS 41 35 01 : 석공사 일반을 따름)

 

- (조사방법) 육안조사로 하되, 탈락 및 처짐은 설계도서 일치여부 및 시공상태(접착상태, 연결철물 등) 감안하여 조사

 

- (보수비용) 부분 보수비로 산정하되, 부분보수가 불가능한 경우 철거 후 재시공 비용으로 산정(이색범위를 고려, 하자보수범위 결정)

 

· 설계도서와 다른 규격, 시공방법으로 설치하였으나 기능상 지장이 없는 경우 시공비 차액으로 산정

 

너. 가구에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제37조, 제74조, 제117조)

 

- (판정기준) 시공사가 설치한 주방가구·수납가구 등의 깨짐, 들뜸, 수직·수평불량, 고정불량(탈락위험), 개폐불량, 이음매 처리불량 등 시공상 결함이 발생한 경우 시공하자

 

- (조사방법) 육안으로 확인하되, 육안확인이 어려운 경우 반사경을 이용하여 조사· 수직·수평상태 확인은 문의 여닫이 상태 및 수평자 이용

 

- (보수비용) 하자제거를 위한 손보기 비용으로 산정하되, 보수가 곤란한 경우 재시공 비용으로 산정

 

더. 보온재에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제38조, 제75조, 제118조)

 

- (판정기준) 보온재가 미시공, 축소 시공되거나 동파가 발생한 경우 시공하자(단, 동파가 발생하였다 하더라도 시방서 및 법령에 준하는 보온조치를 하였거나 동파방지조치를 한 경우는 시공하자가 아님)

 

- (조사방법) 육안 또는 길이측정기구로 조사(동파 발생여부는 육안조사 및 관련증빙자료로 판단)

 

- (보수비용) 보온재 미시공의 경우 시공비용으로 산정, 축소시공의 경우 공사비 차액으로 산정(마감재 재설치비용 포함)

 

· 동파의 경우 보온재 추가시공 또는 열선 등 추가설비 설치비용으로산정(동파로 인해 발생된 기타 하자보수비도 고려)

 

러. 가전기기에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제39조, 제76조, 제119조, 별표 15)

 

- (판정기준) 시공사가 설치한 가전기기가 미시공, 변경시공, 시공불량, 작동 및 고정불량이 발생하는 경우 시공하자

 

· 견본주택 또는 분양책자 등에 제시된 사양의 가전기기를 계획된 공간에 설치하기 어렵거나 설치하더라도 사용이 불가능한 경우에도 시공하자

 

- (조사방법) 설계도서 일치여부, 기기의 시공 및 작동상태, 배선 연결상태 확인

 

· 견본주택 또는 분양책자 등에 제시된 가전기기의 모델 또는 사양을 참고하고, 공간의 너비, 길이, 높이, 콘센트 위치 등을 파악하여 설치 및 작동 가능여부 조사

 

- (보수비용) 가전기기 규격오류, 시공 및 작동불량 등은 보수비용으로 산정(사용할 수 없는 경우 교체비용으로 산정)

 

· 설치 공간의 구조, 전기, 배수 상태 등을 조사하여 하자를 제거하는 보수비용을 산정(내력구조부의 손상 등으로 인해 하자보수가 불가능한 경우 교환가치 차액으로 산정)

 

머. 승강기에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제40조, 제77조, 제120조)

 

- (판정기준) 시공상 결함으로 승강기 버튼·호출기능 작동불량, 비상통화장치 작동불량, 승강기와 승강장 사이 이격과다 및 수평불량 등이 발생한 경우 시공하자

 

· 시공상 결함으로 내부 마감재의 파손, 탈락, 고정불량 등이 발생한 경우 시공하자

 

· 「승강기 안전관리법」에 따라 실시한 자체점검, 안전검사 결과에서 시공상 결함으로 안전상, 기능상 지장을 초래하는 문제가 발생한 경우 시공하자

 

- (조사방법) 마감재 상태는 육안 조사하고, 기능상 하자는 요구기능을 직접 동작시켜 조사

 

· 직접 조사가 어려운 하자는 승강기안전종합정보망, 승강기 안전관리일지 등 확인 조사

 

- (보수비용) 하자를 제거하는 실제 보수비용으로 산정

 

버. 보도·차도에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제41조, 제78조, 제121조)

 

- (판정기준) 보도·차도의 포장재 및 경계석이 설계도서와 달리 시공되거나 시공상 결함으로 파손, 솟음, 침하, 물고임이 심하게 발생한 경우 시공하자

 

- (조사방법) 시공상태를 육안으로 관찰하고, 필요 시 설계도서 및 하자원인(되메우기 불량, 매립배관 파손, 배수불량, 모래충진 등) 조사

 

- (보수비용) 포장면 보수비용으로 산정하되, 하자원인으로 재발 가능성이 있는 경우 원인을 제거하는 비용으로 산정(사용상 하자가 가중되었다면 이를 고려, 재사용 가능자재는 해당 비율만큼 차감)

 

· 안전상, 기능상 지장이 없으면 시공비 차액으로 산정

 

서. 지하주차장에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제42조, 제79조, 제122조, 별표 3)

 

- (판정기준) 주차 및 주행로 폭이 확보되지 않은 경우 변경시공하자(주차 및 주행에 지장을 주지 않는 트렌치 등은 주차구획 및 주행로 폭에 포함)

 

· 주차장 기둥 및 모서리에 코너가드 및 안전페인트가 변경시공 또는 탈락, 고정불량인 경우 시공하자

 

· 램프 연석의 크기가 규격을 만족하지 못하거나 미시공 또는 깨짐 등이 발생한 경우 시공하자

 

· 지하주차장 천장 및 벽면 뿜칠 또는 바닥 에폭시 등 마감재가 미시공, 두께 및 재질의 변경시공, 탈락, 벗겨짐 등이 발생한 경우 시공하자

 

- (조사방법) 주차 및 주행로폭, 연석 규격은 설계도서와 비교하여 시공상태 조사

 

· 주차 폭은 실선의 중심선을 기준으로 측정, 주행로 폭은 유효폭을 기준으로 측정

 

· 뿜칠 및 에폭시의 두께 및 재질은 두께 측정용 게이지를 활용하고 설계도서와 비교

 

- (보수비용) 주차 및 주행로폭 확보는 보완조치비용으로 산정하되, 보완이 어려울 경우 철거 후 재시공 비용 또는 대체공간 확보비용으로 산정

 

· 코너가드 및 부속품, 안전페인트를 미시공한 경우 시공비용으로, 변경시공한 경우 요구기능의 충족여부에 따라 철거 후 재시공 비용 또는 시공비 차액으로 산정

 

· 램프 연석은 설치상태에 따라 추가설치 또는 보수비용으로 산정(시공물량과 재도장 비용 감안)

 

· 뿜칠 또는 바닥 마감재의 단열, 내화 등 기능성 자재가 변경시공된 경우 재시공 비용 또는 기능을 회복하는 보수비용으로, 두께가 축소된 경우 시공비 차액으로 산정(다층의 재료에 대해

 

보수비로 산정)

 

어. 옹벽에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제43조, 제80조, 제123조, 별표 4, 별표 8, 별표 16)

 

- (판정기준) 옹벽에서 발생한 균열, 파손 및 손상, 침하, 계획선형오차, 배수공상태가 불량하여 안전상, 기능상 지장을 초래할 경우 시공하자

 

- (조사방법) 하자 유형에 따라 육안 조사, 장비(균열자, 지중침하계, 틸트미터 등) 측정

 

- (보수비용) 하자보수 공법을 참고하여 개보수 비용으로 산정

 

저. 자동화재탐지설비·시각경보장치에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제45조제2항, 제82조, 제125조)

 

- (판정기준) 국민안전처에서 고시한 「자동화재탐지설비 및 시각경보장치의 화재안전기준(NFSC 203)」준용하여 하자여부 결정

 

- (조사방법) 정기점검기간내 작성된 승인문서를 확인하고, 해당 규정 만족여부로 판단

 

- (보수비용) 승인문서의 지적사항, 미비사항을 개보수하는 비용으로 산정

 

처. 가스설비에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제45조제3항, 제82조, 제125조)

 

- (판정기준) 가스설비 중 배관 및 호스, 계량기, 중간밸브의 설치상태, 기능불량 및 가스누출 관련 안전장치의 기능불량에 관하여 「도시가스사업법 시행규칙」별표7 및 「도시가스 사용시설의 시설·기술·검사 기준」을 준용하여 하자여부 결정

 

- (조사방법) 정기점검기간내 작성된 승인문서를 확인하고, 해당 규정 만족여부로 판단

 

- (보수비용) 승인문서의 지적사항, 미비사항을 개보수하는 비용으로 산정

 

커. 난간에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 신설(안 제45조제5항, 제83조, 제126조)

 

- (판정기준) 「주택건설기준 등에 관한 규정」제18조 및 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」제5조를 준용하여 하자여부 결정

 

- (조사방법) 난간 높이, 난간살 간격 등은 길이측정도구로 조사, 고정상태는 흔들어 조사

 

- (보수비용) 개보수 비용으로 산정

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