1. 제출 취지
이번 세법 개정안 중 「조세특례제한법 제97조의11(조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 과세특례) 신설안」은 기존 국가의 정책을 믿고 자발적·타율적으로 임대주택을 등록하여 장기간 주거 안정에 기여해 온 임대사업자의 신뢰이익을 심각하게 침해합니다.

특히 상위법인 「주택임대차보호법」상 임차인의 계약갱신청구권과 정면으로 충돌하여, 임대인이 법률상 의무를 준수하느라 집을 팔 수 없는 기간 동안 세제 혜택을 강제로 박탈당하는 치명적인 입법적 모순을 안고 있습니다. 이에 본 개정안에 대한 반대 및 필수적 예외 부칙 신설을 강력히 요구합니다.

2. 개정안의 문제점 (핵심 사유)
① 「주택임대차보호법」상 '계약갱신청구권'과의 정면 충돌
개정안은 조정대상지역 내 자동말소 매입임대 아파트에 대해 2028년 12월 31일까지만 축소된 혜택(장특공 30%, 중과세율 1/2)을 부여하고, 2029년 1월 1부터는 혜택을 전액 박탈(장특공 우대 배제 및 중과세율 적용)하도록 규정하고 있습니다.

그러나 현행 주택임대차보호법에 따라, 2025년 자동말소 시점 전후로 체결된 임대차 계약에 대해 임차인이 계약갱신청구권(2년)을 행사할 경우, 임대인은 법적으로 2028년~2029년 말까지 임대차 계약을 유지해야만 하며 주택을 명도받거나 매도할 수 없습니다.

법을 준수하기 위해 세입자를 내보내지 못한 성실 임대사업자에게, 세법이 정한 일몰 기한이 지났다는 이유로 세금 폭탄을 뒤집어씌우는 것은 정부 법률 간의 불일치로 인한 전형적인 과잉금지 원칙 위반입니다.

② 국가의 공적 신뢰 저버린 소급적 혜택 박탈 (신뢰보호의 원칙 위반)
당초 정부는 민간임대주택 등록을 장려하며 "의무임대기간을 채우면 양도 시점과 상관없이 장기보유특별공제(50~70%) 및 중과배제 혜택을 부여하겠다"고 약속하였습니다.

임대사업자는 정부의 말을 믿고 8~10년 동안 임대료 증액 제한(5%), 세무서 및 지자체 보고 의무 등 수많은 제약과 불이익을 감수했습니다. 임대 의무기간이 끝난 후 임의로 기한을 정해 혜택을 일몰시키는 것은 국가 세제 정책의 예측 가능성을 근본적으로 훼손하는 행위입니다.

3. 수정 및 보완 요구사항 (부칙 신설 요구)
개정안의 법적 충돌을 해소하고 억울한 피해자를 방지하기 위해, 조세특례제한법 개정안 부칙에 반드시 아래의 예외 조항을 신설하여 반영해 주십시오.

[부칙 신설 요구안]

제O조 (조정대상지역 매입임대 아파트 과세특례에 관한 경과조치)

제97조의11의 개정 규정을 적용함에 있어, 임대의무기간이 종료된 민간임대주택으로서 임차인의 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 계약갱신요구권 행사 등으로 인하여 해당 기간 내에 양도할 수 없는 경우에는, 해당 임대차 계약의 종료일(갱신된 임대차 기간의 만료일)부터 1년이 되는 날까지 양도하는 주택에 대해서는 종전의 과세특례(중과배제 및 장기보유특별공제 50~70%)를 적용한다.

4. 결 론
임차인의 주거 권리를 보장하는 「주택임대차보호법」을 준수한 임대사업자가 도리어 세제상 불이익을 당하는 불합리한 상황은 반드시 교정되어야 합니다.

국회 심의 과정에서 상기 경과조치 부칙을 반드시 반영하여, 법률 간의 충돌을 방지하고 성실히 임대 의무를 이행한 국민들의 정당한 권리를 보호해 주시기를 강력히 촉구합니다.

■ 의견 제출 취지
본 개정안의 ‘ISA 계약기간 최대 5년 제한’, ‘연간 납입한도 2천만 원 고정’, ‘제도 적용기한 2029년 12월 31일 설정’ 조항은 장기 자산형성 지원이라는 ISA 도입 취지에 역행하고, 국민의 안정적인 자산 운용을 저해하므로 전면 재검토 및 삭제를 강력히 촉구합니다.

■ 주요 반대 이유 및 근거
1. '계약기간 최대 5년 제한'에 대한 반대 (장기 투자 저해 및 불필요한 행정 비용)

장기 투자 문화 훼손: 주식·ETF 등 위험자산과 결합된 자산 형성은 복리 효과를 극대화할 수 있는 장기 투자가 필수적입니다. 계약기간을 최대 5년으로 강제 제한하면, 국민들은 5년마다 강제로 계좌를 해지하고 재가입해야 하므로 장기 투자 동기를 심각하게 위축시킵니다.

불필요한 시장 변동성 및 절세 단절: 5년 만기 시점에 시장 상황(증시 하락 등)이 불리하더라도 손실을 본 채 자산을 정산·해지해야 하는 위험에 노출되며, 비과세 복리 효과가 끊기게 됩니다.

2. '연간 납입한도 2천만 원 제한'에 대한 반대 (현실성 부족 및 자산 형성 제약)

물가 상승 및 소득 수준 미반영: 최근의 물가 상승률과 자산 가격 상승 범주를 고려할 때 연 2,000만 원 한도는 목돈 형성 및 실질적인 절세 효과를 제공하기에 부족합니다.

이월 폐지와의 악순환: 연간 한도 이월 제도가 폐지되는 상황에서 납입 한도마저 2,000만 원으로 묶여 있으면, 특정 시기에 유입되는 자금(보증금 반환, 퇴직금, 자산 매각 대금 등)을 절세 계좌로 흡수하지 못해 국민의 합리적인 자산 배치를 방해합니다.

3. '제도 적용기한 2029년 12월 31일 설정'에 대한 반대 (제도 불확실성 증대)

일몰기한 설정에 따른 불안감: 국민의 평생 자산 형성을 돕기 위한 기본 절세 제도를 2029년 일몰제로 묶는 것은 제도의 예측 가능성을 현저히 떨어뜨립니다.

영구적 절세 제도로의 전환 필요: 주요 선진국(영국의 ISA, 일본의 NISA)이 국민의 자산 형성을 위해 계좌 제도를 영구화하거나 비과세 혜택을 파격적으로 확대한 흐름과 반대로 가고 있습니다.

■ 결론 및 건의사항
개인종합자산관리계좌(ISA)는 국민 개개인이 자립적으로 노후와 미래를 준비할 수 있도록 돕는 핵심 절세 수단입니다. 따라서 이번 개정안은 다음과 같이 수정되어야 합니다.

계약기간 제한 규정을 삭제하여 기존과 같이 자율적인 만기 연장(무제한 운용)이 가능하도록 유지해 주십시오.

납입한도 확충 및 자금 유입의 유연성을 보장해 주십시오.

ISA 제도의 일몰기한(2029년)을 삭제하고 영구화하여 예측 가능한 장기 자산 형성 환경을 조성해 주십시오.

제목: 임대의무기간 중 갱신거절이 불가능한 기존 임대차계약에 대한 장기보유특별공제 경과규정 요청

안 제97조의11의 개정 취지에는 공감하지만, 기존 등록임대사업자가 법정 의무를 성실히 이행했음에도 임차인 보호를 위한 법적·제도적 제한 때문에 정해진 기간 내 매도할 수 없는 경우에는 종전 세제혜택을 보호하는 경과규정이 필요합니다.

저는 8년 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트를 임대하면서 임대의무기간과 임대료 5% 증액 제한 등 관련 의무를 준수하고 있습니다. 해당 주택의 임대의무기간은 2027년 12월 종료되지만, 현재 임대차계약은 2027년 6월 종료됩니다.

계약을 갱신할 경우 2년 단위로 계약하여 2029년 6월까지 임대차가 계속될 수밖에 없습니다. 또한 임대의무기간 중에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조에 따른 사유가 없으면 임대인이 일방적으로 재계약을 거절하기 어렵습니다.

결국 임대사업자가 임차인의 주거안정을 보호하여 2년 계약을 갱신하면 종전 장기보유특별공제 50% 혜택이 축소되고, 혜택을 유지하려면 임차인에게 갱신하지 말아 달라고 요청하거나 6개월간 주택을 비워야 하는 모순이 발생합니다. 이는 성실하게 의무를 이행한 기존 임대사업자의 신뢰를 침해할 뿐 아니라 임차인의 안정적인 거주에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 안 제97조의11에 다음 취지의 경과규정을 추가해 주시기 바랍니다.

“임대의무기간 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조에 따라 임대사업자가 재계약을 거절할 수 없어 체결 또는 갱신한 임대차계약이 자동 등록말소일 이후까지 존속하는 경우에는, 해당 임대차계약 종료일부터 최소 6개월 이내에 양도하는 주택에 대하여 종전 「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 장기보유특별공제율 50%를 적용한다.”

제도 악용을 방지하기 위해 다음 요건을 두는 것에도 동의합니다.

1. 임대의무기간 중 법률상 재계약을 거절할 수 없어 갱신한 계약일 것
2. 임대료 증액률 5% 제한을 준수했을 것
3. 특수관계인과의 임대차계약이 아닐 것
4. 자동말소 후 새로 체결하거나 임의로 연장한 계약은 제외할 것
5. 임대차 종료 후 6개월 이내 등 합리적인 매도기한을 둘 것

정부 정책을 신뢰하고 장기간 의무를 성실히 이행한 기존 임대사업자와 임차인 모두가 피해를 입지 않도록 합리적인 경과규정을 마련해 주시기를 요청드립니다.

8년 동안 벌금으로 못팔게 하다가 갑자기 1년 안에 팔라니요? 5% 증액 제한으로 그동안 포기한 부분은 어쩧게 보상받을 수 있을까요?

매입임대아파트의 경우 대부분 올해 임대사업등록기간이 만료되는데, 8년간 법을 지키며 손해를 봐가며 임대하여 왔습니다. 이렇게 세입자 주거안정 위해 희생하였는데, 내년까지 안팔면 양도세 중과에, 장기보유특별공제를 안해준다고 하는 것은 이치에 맞지 않습니다. 더구나 세입자가 있는 집의 경우 세를 끼고 팔수도 없고, 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 수도 있어 1년안에 팔기가 현실적으로 어렵습니다. 따라서 유예기간을 3년 정도 주는 것이 그나마 합리적일 것으로 사료됩니다.

반대합니다.
정부의 조세 정책을 준수하며 장기임대주택사업을 이행하며 임대차시장의 안정화에 기여하여 왔습니다. 그런데 말소 되는 시기에  강제적으로 짧은 유예기간을 정하고 조건을 없애는 것은 성실히 이행한 임대사업자인 국민에게 불이익을 주는 조치입니다. 국가의 정책을 신뢰할 수 없어 국민은 미래에 대한 설계 및 예측할 수 없습니다.
조세정책의 일관성 및  신뢰보호원칙에 반하는 조치입니다.  시행령 이후부터 적용되어야 합니다.

반대합니다.
임대주택은 당연히 비거주자 입니다.
정부의 조세 정책을 준수하며 장기임대주택사업을 이행하며 임대차시장의 안정화에 기여하여 왔습니다. 그런데 말소 되는 시기에  강제적으로 짧은 유예기간을 정하고 조건을 없애는 것은 성실히 이행한 임대사업자인 국민에게 불이익을 주는 조치입니다. 국가의 정책을 신뢰할 수 없어 국민은 미래에 대한 설계 및 예측할 수 없습니다.
조세정책의 일관성 및  신뢰보호원칙에 반하는 조치입니다.  시행령 이후부터 적용되어야 합니다.

반대합니다.
정부의 조세 정책을 준수하며 장기임대주택사업을 이행하며 임대차시장의 안정화에 기여하여 왔습니다. 그런데 말소 되는 시기에  강제적으로 짧은 유예기간을 정하고 조건을 없애는 것은 성실히 이행한 임대사업자인 국민에게 불이익을 주는 조치입니다. 국가의 정책을 신뢰할 수 없어 국민은 미래에 대한 설계 및 예측할 수 없습니다.
조세정책의 일관성 및  신뢰보호원칙에 반하는 조치입니다.  시행령 이후부터 적용되어야 합니다.

과세특례를 위해 5%상한을 지키며 8년을 장기임대했는데 이제 특례를 받아야 하는 상황에 대한 변경은 부당합니다. 이에 이 법안을 반대합니다.

과세특례를 위해 5%상한을 지키며 8년을 장기임대했는데 이제 특례를 받아야 하는 상황에 대한 변경은 부당합니다. 이에 이 법안을 반대합니다.

과세특례를 위해 5%상한을 지키며 8년을 장기임대했는데 이제 특례를 받아야 하는 상황에 대한 변경은 부당합니다. 이에 이 법안을 반대합니다.

다주택자 중과세율 자체가 위헌입니다. 반대합니다.

과세특례를 적용받기 위해 취득한 주택의 양도 툭례 축소는 신의위반입니다. 반대합니다.

반대합니다 

반대합니다 

반대합니다 

반대합니다 

반대합니다 

찬성 

반대합니다