국민참여입법센터

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

해당 시행령은 개인의 자유와 실제 임대차 계약에 큰 손망실을 가져올 것으로 예상됩니다. 
그러므로 해당 시행령에 반대합니다.
공시가격은 항당 실제 토지, 건축물의 가격을 반영하지 못하는데, 이를 보증 회사의 동의가 있어야만 감정 평가액을 활용할 수 있다고 한정하는 것은 문제의 소지가 다분합니다.
해당 시행령은 감정평가액을 적용할 수 있는 여지를 법적으로 부여한다는 장점이 있습니다.
하지만 보증 회사의 동의가 필수적이라고 명시된 부분은 문제가 있습니다.
해당 부분은 전세 보증금 반환 문제의 책임을 보증 회사로 돌리는 것과 같으며, 이는 결국 보증 회사가 감정평가액을 사용하지 못하게 하는 결과를 불러올 것으로 보입니다.
해당 시행령의 입법을 반대합니다.

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

공시지가도 낮추고 보증보험 인정비율도 126%로 하여 얼마나 많은 임대인들과 임차인들이 겪지 않아도 될 어려움을 겪고, 
임대인 파산과 임차인의 주거불안정을 발생시켰는지 생각해봐야 합니다. 

전세사기를 잡자고 임대인과 임차인을 갈라치기하고, 공시지가를 낮춰 아파트에 대한 재산세 종부세만을 낮춰 주는 것은 
일반 서민주택인 비아파트 소유자와 임차인들을 사지로 내모는 정책이자 
아파트 소유자 그것도 종부세에 해당되는 부유층에 대한 정책이라고 보여집니다. 
이 또한 비아파트와 아파트 소유자를 갈라치기하는 정책일 수 밖에 없습니다.

공시지가와 인정비율을 현행 대비 높이고, 대출을 풀어주어 임대인들의 전세 보증금 반환 여력을 높여주어야 
임차인들도 자신의 재산과 주거를 지킬 수 있을 뿐 아니라, 보증기관의 부실도 막아 국민의 세금도 낭비하지 않는 방법이라 보여집니다.

이렇게 지속적으로 비아파트 임대인들의 전세보증금 반환여력을 낮추기 시작하면 
결국 피해자는 비아파트의 임대인 뿐 아니라 그곳의 임차인 그리고 결국 비아파트를 통해 주거를 해결하는 모든 서민들로 귀결될 것입니다.

비아파트 소유주 임대인 임차인 모두는 대한민국을 구성하는 다수의 국민입니다. 
이제 이들이 유기적으로 살아갈 수 있도록 비아파트시장의 전세보증한도 증액을 요청드립니다. 
분명 이 제도를 실행한 이후에 얼마나 많은 임대인이 파산을 할 것이며 얼마나 많은 임차인이 보증금을 못 받고 거리로 나 앉을지 검토 하시고 실행하여 주시기 바랍니다.

비아파트의 소유주와 거주민도 정책당국이 몸담은 국가의 국민임을 잊지 말아주시기 바랍니다. 

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

반대합니다.

등록임대인의 의무사항인 임대보증금보증은 등록임대인이 받을 수 있는 임대보증금을 국가가 정하는 것과 다르지 않습니다.

그동안 등록임대인이 국가의 간섭과 통제를 받아들인 것은 국가경제와 서민의 주거생활에 이바지 하고 있다는 자부심때문이었습니다. 

그렇지만 임대보증금보증 가입요건 중 주택가격 산정의 하향조정은 

<헌법 제14조 : 모든 국민은 재산권을 가진다. 국가는 법률로 정하는 바에 따라 국민의 재산권을 보호하여야 한다.>
<헌법 제23조 : 재산권의 내용과 한계는 법률로 정한다. 재산권은 공공의 이익에 부합하여야 하며, 법률에 의해 제한될 수 있다. 다만, 재산권의 침해에 대한 정당한 보상은 이루어져야 한다.> 

는 헌법에 위배되는 것으로 보여지며

헌법에 따르면 주택가격 산정의 하향조정 (가입을 어렵게 하는것)은 기존 등록임대인에게 정당한 보상이 이루어 져야 한다고 생각합니다.

새로운 기준의 2년유예가 정당한 보상이라고 생각하지 않습니다. 

정당한 보상이 없는 일괄적용은 소급효와 다르지 않고

<헌법 제13조 제1항 : 모든 국민은 법률에 의하여 범죄를 구성하지 아니하는 행위에 대하여는 처벌받지 아니한다.>

는 소급효를 금하는 헌법에 위배됩니다. 

더욱이 이번 임대보증금보증의 가입기준을 어렵게 하는 법 개정의 명분이 ‘등록임대인은 잠재적 사기꾼’ 이라는 것이 우리 등록임대인의 심기를 불편하게 합니다. 

또한 임대보증금보증의 가입기준을 어렵게 하는 것은 경제적으로도 
임대시장의 위축, 임대료(월세) 인상, 등록임대인의 신뢰성저하, 암시장형성 등으로 결코 세입자(임차인)에게 도움이 되지않고 더 큰 피해를 줄 수 있습니다.

끝

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임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

반대합니다

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반대합니다

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반대합니다

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임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

현재 정부가 보증보험 가입을 유도하고 부동산 시장을 망치는 위 법안 들을 절대 반대 합니다. 저는 똑똑한 사람은 아닙니다. 구구절절 제 말 보다는 아래 많은 분들이 반대의 의견과 뜻을 전했으니 더 할말은 없습니다. 절대 반대 입니다.

70세 아버지가 40평생을 가게하시다 폐업하고 박스를 주우며 돈 한푼 안쓰고 경기도에 다가구를 전세 끼고 사셨습니다. 4명의 자식을 키우느라 정말 가난하게 사시다 이제 겨우 행복을 느끼셨습니다. 전에 만 해도 전세끼고 사는 집은 국민 모두가 당연시 했던 것들 입니다.  그 모든것이 잘못됐다고 하면서 가난한 서민들의 행복을 뻇어간다니 정말 답답할 뿐입니다. 저희 앞집 할아버지도 도대체 전세가 왜 안나가시는지 모르시면서 속상해만 하십니다. 주위 건물 주인들 보면 이 상황을 전혀 알수 없는 노인들이 많습니다. 그들은 은퇴나 혹은 인생을 다바쳐 꿈을 꾸며 살았던 집이 전세가 있다는 이유 만으로 지금 평생을 바친 인생을 하루 아침에 날리게 된겁니다. 수백채를 가지고 못된 짓을 하고 있는 사기꾼은 정말 엄벌로 혼내주십쇼. 그리고 제발 착하게 살아온 임대인들에게는 살아갈 방법을 만들어 주십시요. 간절히 부탁 드립니다.

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

안녕하세요,

저는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부개정안에 대해 다음과 같은 이유로 반대 의견을 제출합니다.

임대보증금 보증 가입 요건 강화의 부작용:

개정안은 임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 감정평가액을 제한적으로 인정하도록 하고 있습니다.?이는 임대인에게 과도한 부담을 줄 수 있으며, 임대 시장의 유동성을 저해할 수 있습니다1.

임대인과 임차인 모두에게 불리한 결과 초래:

공시가격 기준을 적용하는 것은 시장 가격을 반영하지 못해 임대인과 임차인 모두에게 불리한 결과를 초래할 수 있습니다.?이는 임대인의 보증금 반환 어려움을 가중시킬 수 있습니다2.

정책의 일관성 부족:

개정안은 기존 임대사업자에게 2년의 유예기간을 부여하고 있으나, 이는 정책의 일관성과 예측 가능성을 저해합니다.?정책의 일관성과 지속 가능성을 확보하는 것이 중요합니다.

따라서, 저는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부개정안에 대해 반대하며, 보다 신중한 검토와 수정이 필요하다고 생각합니다.

감사합니다.

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
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현재 아파트와 비아파트의 간극은 매우 큰상태입니다 
일괄적인 행정으로 모든 부동산을 규제한다면 더 큰피해를 양산하기 마련입니다 
세부적인 입법이 필요합니다. 

보증회사에 의한 감정평가만 이루어 진다면 거기서는 부정이 없을까요? 
권한이 집중되면 썩기 마련입니다 다양한 해석이 필요합니다. 

이쯤 되면 임차인을 위한 입법이 맞는지도 모르겠습니다 
임대인은 죄인입니까? 수차례 바뀌는 법중에서 임대인에게 좋은 것은 왜 하나도 없습니까 
이렇게 일방적인 방향으로만 몰아세우면 결국은 더 많은 피해자들만 양산될까 두렵습니다 

법을 만든다고해도 시간이 필요합니다 
하다못해 유예기간도 없다면 많은 국민들이 피해를 볼 확률이 너무나 높습니다

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반대합니다. 

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비아파트에 대하여 적정가격을 조사, 평가하여 반영하여 전세 사고를 인위적으로 만들지 말아주세요!!
따라서 현재 입법추진하고 있는 것을 적극적으로 반대합니다.

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임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

규제영향이 축소 왜곡 되어  수많은 임차인의 전세피해가 예샹되는 악법입니다.  

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
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감정평가를 허그에서 인정한 기관에서만 하는것도 불합리하고
보증보험 가입의 의무화로 임대인,임차인 모두가 힘들어하고있습니다.
또한 주택가격의 산정이 공시가격 인정비율로 정해지는것이 현재 상황에 맞지않고 불합리합니다.

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전세사기꾼이 아닌 일반 개인임대인들이  
이 규제 때문에 다음 세입자를 받지못해서
대략 수백명에서 수천명의 임차인 전세피해자가 발생할거같은데
자살하는 사람도 수명에서 10여명 생길테고요.
규제영향평가가 축소되거나 왜곡된 부분은 없을까요?

만약이라도 그런 불행한 사태가 발생하는 경우
임차인 전세 피해자들에게 모두 본 시행령의 내용을 전달되면
이 시행령 기안자  결제권자 모두에게 책임이 추궁되지않을까요?

이 시행령때문에  경매로 넘어갈 주택들에 사시는 전세 피해자분들이
누구때문에 무슨 규제 때문에 본인들이 전세금이 날아갔는지
알수있도록 임대인 모임을 통해
언론 및 시민단체와 전세피해자 모임에 관련 내용을 지속적으로
전달되도록 진행중입니다 

피해가 발생한다면 그후 발생하는 모든 역전세에 대해 
과잉규제를 강행한 당사자 결제권자들은 전세피해자분들의 
단체항의와 직접민원 및 국회민원을 받으실거고요

그 피해규모가 아주 심하다면 그에따라 검찰경찰공수처등의 수사대상이 될수도 있겠네요.

과잉규제는 안하는게 좋겠죠. 신중한 정책을 부탁드립니다.

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2016년 잠실아파트 팔아서 상가주택 다가구 샀습니다.
남편이 퇴직 하다보니 월수입이 필요해서 상가에서 나오는 월세 목표로 4층에 거주하고 투룸.쓰리룸. 전세끼고 대출 보태서 샀습니다.
임대사업자를 다가구 주인이 거주해도 임대사업자 낼수있고 종부세면제 해준다해서  2017년도에 냈는데
이게 악몽의 시작이 될줄은 꿈에도 몰랐네요.
난데없는 보증보험이 생기더니 무슨 빌라사기가 성행한다고 난리가 나고부터 전세가 잘 안나갑니다.
그나마 보증보험 부담되지만 지금은 들어줄수 있으니까 저렴 전세가로 해서 전세가 나가는데 이마저도
공시가126% 부채비율 맞춰야 한다면 보증보험 못들어
줄뿐더러 전세빼기 힘들어지겠죠.
보증보험 의무 이런거 없던때는 오히려 임대인 임차인
아무 문제없이 잘 굴러갔었는데 나라가 정치가
문제를 키우고 있네요.
세금은 꼬박꼬박 잘 받아가니 국토부 직원들 공무원들
월급 받아가는데 지장없고 퇴직후는 연금도 잘나오니
사시는데 무슨 걱정이 있겠습니까?
소시민이 노후를 스스로 책임지기 위해서 아파트 팔고
상가주택사서 월세 받아서 생활하려다 노후생활비는
커녕 보증보험비.감정평가비. 각종세금으로 더 갈취를
하는군요. 가렴주구가 절로 생각납니다.
그나마  저렴 전세가 잘 나가야 전세금 못 돌려주는 사고가 안나고 강제사기범이 안될텐데 이무슨 126%?
진짜 국토부 관계자 "니 미쳤니? 너는 좋겠다 내피같은
세금 받아가서 월급 따박따박 챙길수있으니"
이소리 하고 싶네요.
어쩜 이리도 국민들의 실생활은 안중에도 없는
공무원들 같으니라구 정말 분노합니다!!!
당장 126% 일괄적용 철회하세요!!!

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임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

정부의 시행을 적극 반대합니다

비아파트  다세대 공시가격은 시세의 40%정도 입니다 거기서 126%적용해도 50%가 안되는데 이걸 기준으로 전세값이라고 정해주니 꼼짝없이 반전세를 놔야하는데  세입자들은 전세 아니면 월세만 찾습니다  전세는 공시가격이 낮아 전세는 아예 안되고 반전세는 수요가 없고, 결국 ALL 월세를 놓아야하니 여유자금이 훨씬 많아야 됩니다
정부의 소급 정책으로 인하여 안정적으로 운영하는 사람도 모두 월세로 놔야하므로 더 많은 자금이 필요로 하는 상황에 몰려 파산하는 임대인을 만들수 있는 시나리오 입니다 
정부가 원하는대로 반전세로 세입자가 들어와 주면 아무 문제가 없는데 반전세를 찾는 세입자가 없다는게 현실이죠  


한동네에 4년 차이 밖에 차이안나는 건물이 같은면적 공시가격이 2배 차이나는걸보고 공시가격이 주먹구구식인걸 알게됨 심지어 제 공시지가는 그건물보다 m2당 50만원이 더 비싸고 위치도 좋은데 그 건물의 절반가격임
(엘베있고, 주차차단기 있고, CCTV있고,화재감지기있고,  화단있는데)
내꺼 4천만원 그건물 8천만원 둘다 준신축.

-  임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법으로 원가계산법 적용하던가
1. 땅값(공시지가 * 대지면적) 
2.  건축비(23년 부동산원 다세대건축비)*연면적* (잔존년수/30년감가삼각)
땅값+건축비 합산후 총전유면적으로 나눠 통건물 평균단가 찾고 * 세대별 전유면적 
으로 계산해서 공시가격을 산정

원가계산법으로 하면 내꺼와 1년차이 건물 땅값만 8억차이가 나고 건물값까지 총9억차이나는데 공시가격으론 그건물과 내꺼는 2억차이밖에 안남 그건물은 공시가격이 높고 내꺼는 낮게 평가해서  7억이라는 가치가 사라짐

통건물 다세대의 기존 공시가격은 거래사례 비교법만으로 가격 산정을 하면 싼 땅위에 건물을 지으면 건물가치가 높게 평가되고, 땅 면적이 넓을수록 건물가치가 낮아지는 기이한 결과가 생김.  이는 공시가격 산정이  공정하지 않다는것을 단적으로 보여준 사례임.
공시가격을 공정하고 보다 정교하게 신출할수 없다면 기존, 감정평가로 집값을 산정하여 시세를 반영하게 해야함

허그에 의한 감정평가 의뢰는 현실에서 신속한 처리가 안됨.  왜냐면 허그로 전화하면 전화연결이 안되고 직접 찾아가야 하는데 보험서류도 접수후 2달인데 감정평가 의뢰까지 하면 3개월이 넘어버림.  주택임대사업자는 계약후 3개월이내에 증권발행까지 완료하고 신고를 해야 되는데 허그 감정평가로 늦어져서 증권발행 늦어지고 3개월 넘으면 또 과태료 내라는겁니까? 전세 하나 계약하려고 허그에 몇번을 방문해야 할까 생각만해도 끔찍하고 이는 전세 계약 파기로 이어지고  또 다른 피해가 양상됨
그러므로  허그에 의한 감정평가 의뢰는 철회해야하고 기존 감정평가법인 의뢰를 통해 감평받게 해서 국민의 재산이 침해되지 않도록 정부가 적극적으로 신경써야 하고  억울함이 없게 해야 합니다
정부는 지금처럼 감정평가법인 관리 감독을 잘 하면 됩니다

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

보증가입을 위한 주택가격산정시 공시가격 인정비율을 적용하도록 할 때, 
공시가격 인정비율을 적용하도록 한 것 자체부터가 잘못되었습니다. 
모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입을 의무화한 것이 2021년 8월입니다. 
그때 당시에 공시가격을 반영하는 현행 주택가격 기준이 시세와의 괴리가 너무나 커, 
부채비율 100% 초과 주택에 대해 특별보증을 운영했던 적도 있었습니다. 
깡통주택이었기 때문에 부채비율이 높은 게 아니라
과세기준인 공시가격 자체가 시세를 반영하지 못하기 때문에 
특별보증제도가 있었던 겁니다. 

공시가격의 150%도 시세와의 괴리가 큰 상황인데, 
이를 140%로 낮추고, 100%이던 담보인정비율을 90%로 낮춰 
결과적으로 공시가격의 126%를 주택가격 산정 기준으로 강화한 것은 
많은 부작용을 가져오게 됩니다. 
서민들의 주거사다리 역할을 해 오던 비아파트 주택의 상당수가 
보증가입이 불가능하게 될 것이고, 
이로 인해 월세화가 가속화되고,  
전세시장이 제대로 순환되지 않아 보증금 반환이 원활하지 않게 될 것입니다. 

게다가 최근 국토부가 공시가격 현실화 계획을 폐지하겠다는 발표까지 한 상황에서, 
사실상 보증가입을 위한 주택가격의 산정시 공시가격 인정비율을 
원칙적으로 적용하겠다고 하는 시행령 개정안 자체는 철회되어야 할 것입니다. 
또한 국회 입법조사처마저도, 과도한 보증가입 요건 강화의 완화가 필요하다고 했습니다. 

한편, 허그에서 공지한 개선방안을 보면, 
임대보증보험 가입시 감정평가 유효기간을 1년으로 축소하겠다고 했는데, 
이로 인해 매년 과도한 감정평가 수수료가 발생하게 될 것이고, 
이는 결국 임차인에게 전가될 수밖에 없습니다. 

또 감정평가액을 활용할 수 있도록 한다고는 하지만, 
보증회사가 의뢰한 감정평가 법인으로 한정하였고, 
최근에 실제 감정가를 활용해 비아파트 전세보증금 반환보증에 가입하려던 사람 중 
20% 가량이 신청을 취소하였는데, 
(허그 제출 '전세보증 허그 인정 감정평가 활용 현황' 자료)
이는 감정평가액 외에도 시세 등의 다른 가격 산정 기준의 고려가 필요하다는 얘기입니다. 
탁감액이 보증에 가입할 수 없는 수준이었다는 건데, 
그럼 결국 공시가격의 126%에 억지로 가격을 맞출 수밖에 없고, 
감정평가액 활용 조치가 효과가 없다는 것입니다. 

결론적으로, 
시행령 및 시행령 일부개정령(안) 자체의 철회를 강력 요청하는 바입니다. 

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

반대합니다

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

입법반대합니다.

1. HUG에서 하는 감정평가 외에 임대사업자가 감정평가 받을 수 있게 해야 합니다.
   HUG에서 지정하는 감정평가업체에 감정받으려면 시간이 얼마나 걸릴 지 알 수 없습니다.

2. 상가주택에 있는 다가구의 경우, 대출은 전체 토지와 건물을 담보로 받는데,
   다가구 공시지가만 가지고 임대보증금액 기준을 따지는 것은 타당하지 않다고 봅니다.
   상가주택에 있는 다가구 임대보증보험의 경우, 전체 토지+건물 공시지가를 같이 따져서
  임대보증보험 가입 기준을 따져야 합니다.

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

입법 반대합니다.
임대보증은 세금 낭비이며 폐지해야합니다.