국민참여입법센터

가. 임대보증금 보증가입을 위한 주택가격 산정방법 구체화(안 제39조 제2항)
임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

HUG의 보증보험 규정 변경에 대하여
(명확성의 원칙 위반, 부진정 소급입법 경과조치 위반)

2024년초에 HUG에서는 집합건물의 보증금 합계를 도출하는데 그 동안에 안하던 빈방에 “우선변제금액”을 추가 한다고 창구에 붙여 놓았습니다.

민법1조에 “민사에 관하여 법률에 규정이 없으면 관습법에 의한다”고 합니다.

그 동안 민특법하에 보증보험제도를 운영하면서 정부, HUG, 등록임대사업자는 전체가 하나의 체계로서 잘 운영되어 왔습니다. 그런데 HUG가 갑자기 규정을 사전통보도 없이 임으로 변경하는 것입니다. 관습법도 엄연한 법입니다. HUG에게는 규정을 변경할 권한이 없습니다. 법은 오로지 국회나, 행정부에서 변경이 가능합니다. 

만약 HUG가 보증보험 가입 규정을 임의로 변경하게 되도록 내버려두면 재량권 남용이 됩니다. 이렇게 되면 불확실성으로 인하여 등록임대사업자는 무엇을 준비해야하는지 알 수가 없게 되어 시민생활을 향유할 수 없고, HUG의 자의적 취급을 초래하게 됩니다. 이는 권력분립과 민주주의, 그리고 법치주의를 근간으로 하는 헌법시스템을 오작동하게 하는 것입니다.(법령입안 심사기준 39~40)

거기다가 현재의 보증보험제도 자체가 소급입법으로 진행되고 있는 것입니다. 기본권의 침해가 없는지 더욱 엄격하게 법집행의 관리가 필요합니다. 부진정 소급입법의 경우에 적용대상자의 법적 권리, 지위를 존중하고 보호하기 위해 두어야 하는 경과조치를 두지 않은 것에 대한 위헌 판례가 있습니다. (법령입안 심사기준 37페이지 대법원 2006, 11. 16. 선고 2003두 12899 판결)

따라서 빈방에 “우선변제금액” 추가하는 것은 명확성의 원리(포괄위임금지 규정) 위반 및 부진정소급입법 경과조치 및 법령심사의무 위반 이어서 이 규정이 지금 계속 진행되는 것은 대낮에 남들이 다 쳐다보는데도 버젖이 위법 행위를 지속적으로 하는 것이라고 생각합니다. 

추가로 2024년 9월 27일자 신문에 "임대보증금 보험 가입주택 절반이상이 깡통주택"이라고 이춘석 민주당 의원이 발표하였습니다. 부채비율을 산출하는데 있어서 앞에서 언급한 비어있는 방의 우선변제금액을 부채에 포함시키는 황당한 방식으로 부채비율을 산출한 것입니다. 이것은 신뢰하기 어렵고 동의할 수 없는 자료입니다.

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임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하...

선택권을 침해하는 잘못된 법입니다.
반대합니다.

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재판 받을 권리
헌법 27조1항에 “국민은 헌법과 법률이 정한 법관에 의하여 법률에 의한 재판을 받을 권리를 가진다”라고 하고, 3항에는 “모든 국민은 신속한 재판을 받을 권리를 가진다”라고 합니다. 

이 조문은 재판을 받을 권리와 무죄추정원칙을 규정합니다. 다시 말해서 어떠한 법률도 독립된 법원에서 재판을 통과해야 비로소 법으로서의 공신력을 갖습니다.

새로운 법이 발효되었을 때 계약서를 가지고 HUG 창구에서 보증보험 자격이 거절되면 이 분은 물건지가 소재하고 있는 임대시장에서 무자본갭투자자(전세사기)로 낙인 찍혀 곧바로 파산하게 됩니다. 이 경우 HUG는 거절 사유를 문서화해서 현장에서 적용대상자에게 전달해야 할 것이며 헌법에 적시한 대로 신속한 재판을 순조롭게 진행할 수 있도록 협조하여야 합니다. 신속한 재판이 끝날때까지는 무죄추정의 원칙에 의하여 기존의 법령을 적용해야 할 것입니다.

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정책은 점진적으로 개선해야지, 파괴적인 급격한 개악은 의도치 않게 수많은 피해자를 양산한다. 

이 또한 마찬가지다. 공시가 150%에서 갑자기 126%로 보증한도를 줄여버리니 정부발 역전세가 창궐하여 수많은 임대사업자들이 졸지에 파산하거나 큰 경제적 어려움에 처하게 되었고, 그로 인해 결국 임차인들 또한 피해를 보고 있다.

정부는 126%의 급진성을 인정해서 뒤늦게 감정평가를 도입했으나, 현재 입법안은 감정평가의 무력화를 꾀하고 있다. 그럼 실익도 없는 감평을 누가 굳이 비싼 돈 내고 하겠는가? 코미디가 따로 없다. 

정책실패를 인정하고 150%로 원복하던가 공시지가를 1년에 1번 발표하지 말고 매월 발표하라!  

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안녕하세요 ?

전세사기를 막기 위한 대책에는 공감을 하나 임대사럽을 하고 있는 입장에서는 새로운 규제로 인해 임대사업 운영하기 어려워 보증 요건 강화에 대해 반대 입장을 전합니다.


1. 보증요건 강화시 전세보증금 미반환으로 전세사기를 가속화 시키는 면이 있어 정책으로 추진하기는 맞지 않다고 봅니다.

2. 보증여건 강화시 임차인에게 유리한 전세제도가 없어지게 되고  반전세 또는 월세화로 임차인 주거비 상승을 가겨올수 있습니다.이는 임대목적에 부합하지 않게 됩니다.

3. 아파트에 비해  비아파트의 경우 실거래가와 공시가에 괴리가 있습니다. 이를 적용시 부당한면이 있고 허그 감평의 경우 시세 반영을 한다고 하나 신뢰하기 어려움점이 있습니다.

4. 생계형 임대사업자의 경우 감평 비용도 부담이 됩니다. 공시가는 낮고 주택가를 높이기 위한 방법은 감평 밖에 없는데 주택수가 여러채의 경우  비용부담도 만만치 않게 됩니다.

5. 지금도 요건 맟추기 어려운 상황인데 요건 강화한다면 전세보증보험 가입을 할수 없게 될수도 있습니다. 이는 미가입시  과태료 폭탄을 맞게 됩니다. 

6. 등록임사자의 혜택은 없애고 의무와 규제만 있는 상황에서 건물유지관리비용 증가,대출이자증가,세금 납부등으로 겨우 살고 있는데 보증여건을 강화하게 되면 등록 입사자 의무화 규제만 지키다 파산하게 됩니다. 

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명확성의 원칙(포괄위임 금지원칙)을 위반한 위헌

법령입안심사기준(39페이지)에 의하면 “침익적 성격의 법령”인 경우 보다 엄격한 기준이 적용된다고 합니다.
법령입안 심사기준(41~42페이지) 포괄위임 금지원칙: 입법권은 국회에 속합니다.(헌법40조)  국회가 갖는 전문성의 취약점으로 그 기능을 보완하기 위해 행정입법(시행령)을 도입하지만 입법권을 포괄적으로 위임하는 것은 금지입니다.

행정규칙 입안 심사원칙(40페이지)에 의하면 불명확한 규정의 예로써 “…장관이 선정한 자”를 들고있습니다. 재량권이 남용되는 구체적인 예라고 합니다. 

시행령개정안은 국토부장관이 HUG에게 126% 공시가격에 대한 심사권한을 포괄적으로 위임했습니다. 이것은 명백한 포괄위임 금지원칙에 해당됩니다. 
또한 장관은 HUG가 감정평가사를 지정하도록 포괄적으로 위임했습니다. 이것 또한 포괄 위임 금지원칙에 해당됩니다.

이렇게 입법 내용이 불명확하면 등록임대사업자는 무엇을 준비해야하는지 알 수가 없게 되어 건전한 시민생활을 향유할 수가 없고 법집행자(HUG)의 자의적 취급을 초래하게 됩니다. 이는 권력분립과 민주주의, 그리고 법치주의를 근간으로 하는 헌법시스템을 오작동하게하는 것입니다.(법령입안심사기준 39~40페이지)

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『 다세대빌라 소형저가주택 임대사업자에 대한 부당한 규제 철폐요구』

1. 주택임대사업자 보증보험 가입 공지가격 기준 가입은 불합리 합니다.

공시가 * 126로 낮춰서 HUG?전세대출?기준과?전세보증보험 가입기준 변경에?따른?빌라?매매와?전세?시세를?원희룡 전 국토부?장관이?강제로?낮춘?정책?전면?철회해 주세요
대부분의 임대사업자들이 역전세와 보증보험 가입등으로 고통받고 있습니다.

(자유시장 경제에 따라 수요와 공급으로 시장이 시세 결정하는데 정부가 보증보험으로 전세가를 강제로 규제하는 것이) 대한민국이 과연 자유민주국가인지 의문이 듭니다. 

이 정책으로 인해 대부분의 임대사업자들이 전세 사기꾼으로 되고 있습니다.

2. 또한, 국회 입법조사처에서도 전세보증금 보증 요건 강화가 비정상적인 월세화 가속으로 주거 안정을 위해하고 있다고 요건을 완화하라는 보고서까지 발간하였고

가뜩이나 갱신 거절 못해 보증가입 요건 갖추기도 힘든, 소급적용해놓고 말소조차 금지하고 있는 비아파트 임대사업자의 임대보증금 보증마저 강화하는건 불합리하다.

불필요한 감정평가 비용 역시 임대사업자를 도탄에 빠드리는 맹탕정책을 당장 멈춰주세요

주택 임대사업자도 대한민국 국민입니다.

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개정에 반대합니다.
이유는, 
보증보험제도는 성실히 임대사업을 이행하고 있는 등록임대사업자인 임대인들에게 강제적으로 의무가입하게 만든 법으로서, 이법의 제정과 시행은 이전 문제인정부시절 충분한 임대인임차인 협의없이 강제소급적용되어, 제도시행이후 끊이지 않은 보증보험사기, 곧 전세사기의 원흉이 되었으며, 국가의 막대한 예산을 HUG라는 공기업을 통해 낭비하게 되었습니다. 그럼에도 불구하고, 현정부의 국토교통부장관이었던 원희룡이 당장 폐기해서 임차인들이 시세를 철저히 파악하여 임차권의 권리를 행사하였던 이법 시행이전으로 원위치 하는게 아니라, 더욱더 반 시장적 해석으로 현시세와 전혀 동떨어진 공시지가를 더욱더 엄격히 강제하다보니, 비아파트시장에서는 수많은 임대인의 파산과 기존에 건전했던 전세시장의 급속한 몰락으로 반전세화 월세화의 가속화가 일어나고 있으며, 이는 이미 파산했거나 파산위기에 처한 임대인뿐만아니라 임차인역시 전세구하기가 힘들어지는 작금의 현상태를 야기시켰다. 
개정법의 시행은 현정권역시 과거정권의 정책을 이어받겠다는 의지로 보이며, 이는 실기를 인정하지않고 더욱더 큰 실기로 이어가겠다는 절대적 반시장적정책으로 적극 반대하는 바입니다.

나. 성명(법인·단체의 경우 단체명과 그 대표자명), 주소 및 전화번호  
김용범
서울 강남구 테헤란로 423 1902호
010-2702-3182

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임대사업자를 다 죽일려고합니까? 대다수 선량한 사업자들 좀 살펴주세요..
입법 절대반대합니다

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입법반대반대

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정말이지 법이 거꾸로 간다는 생각만 듭니다.
정말 화가 치밀어 올라서 견딜 수가 없습니다. 안 그래도 빌라왕 사건 이후로 연일 보도가 나가고 세입자들은 전세를 들어 올려고 하지 않습니다. 이에 더해 기존세입자들은 방을 빼고, 보증금을 돌려주어야 하는 상황이 되고 있습니다. 그런면 보증보험이 장려되어서 주거 안정을 도모해야 하는것이 현장의 모습입니다. 그런데 거꾸로 보증 보험 요건을 강화해서 보증보험을 못들게 하는게 도대체 임대인과 임차인 누구를 위한 법개정입니까? 보증보험을 못드니 세입자는 들어오지 않고 기존세입자는 불안에 떨거나 나가면서 임차권등기를 하고 그것때문에 더욱더 세는 안나가고 결국 분쟁끝에 경매에 넘어가야하는 악순환의 고리를 정부에서 자처해서 만들겠다는거 아닙니까? 정말 욕나옵니다. 비정상적으로 월세화만 가속시켜서 주거가 불안정해지게 만들겠다는 것입니까? 말소하자니 과태료를 내야하고 진짜 임대사업자가 무슨 사회악입니까? 

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이런 입법에 절대 반대한다.
주택 가격을 실거래가가 아닌 공시가를 기준으로 하고 그것도 모자라 그 공시가의 126% (=90%×140%)로 해서 전세사기가 대량 발생했는데 이제는 아예 대한민국을 전세사기공화국으로 만틀려고 작정을 했네. 임대들인도 망하고 임차인들도 죽여서 결국 임대 시장을 누구에게 넘겨 주겠다는 거냐? 중국인들?
최소한 주택가격 산정의 객관성을 담보하면서 임대인들의 숨통을 틔워주려면 1순위로 보증사 선정 감평사를 통한 공시가 산정은 허용해 줘야 하는 거 아니냐! 그것마저 폐지하면 어쩌라는거냐! 
이렇게 가혹한 악법을 견디고 살아남을 다가구 등록임대업자 과연 몇이나 될지 생각 좀 해라.  

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반대합니다.공시가126임대료 통제규정을 폐지해야합니다. 시세반영이 이나라가 살길입니다

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의견에 반대합니다

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반대합니다. 원래대로 돌려주세요. 126% 만으로도 너무 힘듭니다.

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126% 규정자체도 최악법인데 여기서더만지지 않앗으면 좋겟네요

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126% 반대합니다 

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다가구 주택의 경우는 공시가격이 감정가격의 32%에 불과하다.
공시가격을 우선으로 한다면, 세입자에게 돌려줄 돈이 없으므로 모든 다가구도 전세사기범으로 몰릴 것이다.  국토부는 왜 모든 임대인들을 비자발적  전세사기범으로 몰아치는가?
보증 공시가 126%시행전, 150%일때도 다가구주택에 대해서는 190%를 인정해쥤었다. 126%를 적용시  다가구주택 임대인의 피해가 가장 컸었다.
공시가가 싯가나 감정가를 제대로 반영못하는 다가구 주택에 대해서는 1차로 감정가 적용을 할 수 있게 해야한다.
안그러면 더 많은 전세사기(사고)사건이 발생할 것이다.

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반대합니다. 임대인도 국민인데 임대인에게만 불합리한 조치입니다

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주택 임대사업 하라고 정부에서 부추겨  시작했어요
지금은 팔수도 놔둘수도 없는 지경입니다

보증보험 126%로  전세금 낮춰서 임차인에게 내주고
있습니다 돈이없어 대출을 받아서 내줘야하는데
그것도 만만치 않습니다 요즘 경기가 바닥이라
저축해 놓은 돈도 없습니다 전세금 낮춰진 금액만큼 반환해 
줘야하는데...가격 안내리면 보증보험 못들게하고..
그럼 사기꾼  되는건가요?
정말 하루하루 피가마르는 마음 아시나요?

정부에서 주택임대 사업자를 정말 나쁜 인간으로 내몰고
있다는 생각 안하시나요?
취득세 내고 재산세 내고 종부세내고 
계약할때마다 보증보험 내고 중개비내고
고장났다고 수리비내고
임대사업자가 호구인가요?
제발 이제 그만하세요
주택임대사업자도 제발 살길좀 열어주세요
정당하게 번돈으로 집산게 그렇게 잘못인가요?
죽을것 같아요 제발좀 살려주세요