1) 1항을 보면 전세사기 피해자들에게 돌아가야할 경매차익에서 공제하는 비용이 많아질 것이 우려됩니다.
1호에 나온 취득하는 데 소요되는 비용이라는 것에 매입대금 제외한 취득세나 수수료 등이 공제될 우려가 있는데, 취득세는 낙찰자가 부담해야하는 금액입니다. 만약 경매차익에서 취득세를 공제하게 된다면 이건 심각한 문제입니다. 특히, 주택에 비해 취득세율이 높은 오피스텔은 그 부담이 매우 심할 것입니다. 제 집의 법원 감정평가금액은 2억 2천만원이 넘는데, 취득세를 제가 부담한다면 무려 1천만원이 넘는 금액이 세금으로 빠져나갑니다. 이런 비용은 낙찰받은 공공주택사업자가 부담하는 것이 마땅합니다.
2호에 공용부분 사용료 및 관리비를 공제하겠다고 하는데, 이건 피해자가 성실히 납부했어도 임대인이나 관리업체의 귀책으로 미납한 경우에는 부당한 조치입니다. 피해자가 부담해야할 해당 세대의 관리비나 공과금은 공제할 수 있어도, 공용부분의 관리비나 공과금은 공공주택사업자나 원래 부담해야할 임대인, 관리업체가 부담하는 것이 맞습니다.
3호에는 국토부 재량으로 기타비용을 경매차익에서 공제할 수 있도록 해놨습니다. 건축물 수리비용이나 기타비용 등 피해자가 책임지지 않아야할 금액을 공제하겠다는 것이 아닌지 의심됩니다. 피해자 귀책이 아닌 금액에 대해서는 공제하지 않도록 피해자 보호방안을 마련해야합니다.
2) 2항을 보면 감정평가 절차가 피해자의 권익을 침해할 소지가 있습니다.
- 공공주택사업자와 계약관계에 있는 감정평가법인이 피해주택 감정평가 과정에 참여하는 경우, 감정가를 낮게 책정할 우려가 있습니다. 혹시 모를 이 상황에 대비해 공공주택사업자와 계약관계에 있는 감정평가법인은 감정평가 절차에서 제외하도록 방안이 마련되어야 합니다.
- 그리고 우선매수권 양도 후 낙찰된 이후에야 감정평가를 하고, 피해자는 어떤 보호장치없이 해당 과정을 모두 감수해야하는 것은 불합리합니다. 기존 LH 매입임대주택 사업에서와 같이, 감정평가를 2차례 해서 대략적인 매입금액을 1차로 확인한 다음에 최종 매도 여부를 결정하도록 절차를 개선해야 합니다. 피해자가 LH 매입요청이 유리한지, 불리한지 따져보지 못하고 매입 여부를 결정하는건 피해자의 선택권을 지나치게 제한합니다.
3) 3항 2호, 4항 2호는 피해자에게 보장해야하는 경매차익 및 임대료 지원을 제대로 보장하지 않겠다는 독소조항입니다.
- 3항 2호에 따라 감정가액과 낙찰가액이 동일하여 경매차익이 발생하지 않는 경우에는 피해자에게 경매차익/임대료 지원을 하지 않을수 있다는 것인데, 이건 특별법 개정안의 취지와 정반대되는 독소조항입니다. 경매차익이 얼마나 발생하건 피해자에게 지원하는 임대료는 보장되어야 합니다. 3항 2호와 마찬가지로, 4항 2호 조항도 반드시 삭제되어야 합니다.