참여연대는 부동산신고법 시행규칙 일부개정안에 대해 해외 선진국에서 운영중인 임대차등록제 사례를 참고하여 주거 세입자 보호 및 민간임대차시장의 안정이라는 목적을 달성하기 위한 전월세 신고제의 구체적인 시행 방안을 제안하고자 함.
해외 주요 국가에서는 임대주택 등록제는 임차인에게 임대료 수준에 대한 정보를 제공하고 관련 정책 수립과 집행에 핵심적인 역할을 함. 해외의 임대차등록제는 민간임대주택의 정보만 제공하여 임대인의 임대주택 소유와 운영 권리에 영향을 미치지 않는 ‘등록제’와 임대인이 공익 기준을 따르는 조건으로 권리를 인정하는 ‘면허제’로 구분됨. 뉴욕시, 로스엔젤레스시 등 미국의 일부 도시에서는 민간임대사업자 면허제를 도입하고 있으며, 유럽에서는 아일랜드(2004년), 스코틀랜드(2006년), 웨일즈, 북아일랜드가 보편적 등록의무제를 운영중이며, 잉글랜드도 일부 도시에서 자율적 등록제를 운영하고 있음. 특히 아일랜드의 경우 임대료 지수를 통해 지역간 임대료의 부담가능성 격차를 확인하는 것이 가능하며, 정부는 어느 지역에서 임대료 상승 압력이 크며, 공급이 적고 수요가 많은지를 확인할 수 있음.
전월세 신고제의 구체적인 실행 방안으로, 먼저 모든 전월세 거래를 신고하도록 하여야 함. 전월세신고제는 임대시장에 대한 정확한 정보 인프라를 구축하여 중앙정부나 자치단체가 민간임대시장을 제대로 파악하고 시장 변화에 효과적으로 대처할 수 있게 함과 동시에 임대차 당사자간 정보의 비대칭을 바로잡고 정보격차를 해소하여 세입자의 주거권을 보장할 공정한 임대차시장의 밑바탕이 되어야 함. 그러기 위해서는 신고지역을 일부 지역으로 한정하거나 일정 보증금 이상의 임대차에 한해서만 신고하도록 제한할 필요없이 모든 유형의 전월세 거래를 신고하도록 해야 함. 그리고 전월세 신고 내용은 보다 충실해야 함. 주거정책의 효율성 확보 및 정보격차 해소라는 전월세신고제의 취지에 부합하도록 소유자, 임차인, 임대료, 계약기간(임대차계약일, 종료일, 공실 기간 등), 건물의 규모와 유형, 입지, 건축년도, 내부 시설, 각종 건축 규제 준수 여부 등이 보다 충실하게 규정되어야 함.
또한 전월세신고제를 통하여 수집된 정보 공개 대상과 범위는 가능한 넓어야 할 것임. 단순히 임차인 등 해당 임대주택의 이해관계인만이 해당 정보를 열람할 수 있는 것이 아니라 일반적으로 공개되는 정보로 활용하는 것이 바람직함. 또한 범죄 예방 설계 여부, 거주자 수에 따른 최저주거기준 미달, 각종 조세와 부담금, 과태료 등 정보의 공개 범위도 넓혀야 함. 이를 통해 임대차계약 시 임차인의 협상력을 제고하여 정보의 비대칭을 바로잡고, 분쟁조정에도 활용함으로써 신속한 분쟁조정을 도모할 수 있을 것임.
마지막으로, 전월세신고제를 통하여 신규 임대차에 대한 임대료인상률 상한제 도입 기반을 마련하고, 주거안정 및 임차주택의 질적 개선을 위한 각종 정책에의 활용도 필요함.
