국민참여입법센터

다. 관리지역 내 사업시행구역 용적률·건축특례(안 제24조제1항 개정, 제38조의5·6 신설)
관리지역 내 사업시행구역에서 용도지역 상향, 건축특례 등 효과 신설, 공급...

제40조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) 개정건에 대한 의견을 제출하는 란이 없어 여기에 제출합니다.

제40조(건축규제의 완화 등에 관한 특례)
①？법？제48조 제1항？각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 구분에 따른 범위를 말한다
1.~4. 현행과 같음
5.？건축법？제61조 제2항 제1호에(하나의 대지에 두동 이상을 건축시) 따른 건축물의 높이제한 기준은 다음의 구분에 따른다.
 가. 7층이하의 건축물: 2분의1 범위 (★신설)
 나. 관리지역에 위치한 15층이하의 건축물: 2분의1 범위 (★신설)

①항의 제5호 나목 "관리지역에 위치한 15층이하의 건축물: 2분의1 범위" 에 대한 질의입니다
 질의1) 관리지역에 위치한 15층 이하의 건축물의 의미가 정확히 무엇을 의미하나요?
 질의2) 관리지역으로 지정된 구역에서 가로주택정비사업을 시행시, 건축물 높이 규제가 15층 이하일 경우
         2분의 1의 범위에서 건축규제 완화 특례적용이 가능하다는 의미인가요?
 
관련 건축물 높이 규제에 관하여, 경기도조례  제7112호 일부개정(시행 2021. 7. 15)에 의하여
가로주택 정비사업에 대한 건축물 높이규제(15층이하)가 삭제된바 있습니다. 
삭제된 경기도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제17조는 다음과 같습니다.
★제17조(가로주택정비사업의 건축물 층수).. 삭제됨？
  영 제29조제1항 단서에 따라 제2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업으로 건설하는 건축물의 층수는 15층 이하로 한다.
  다만, 15층 이하의 범위에서 해당 가로구역의 규모, 도로 너비 등을 고려하여 시장·군수가 따로 층수제한과 산정방법을 정할 수 있다.

질의3) 금번 시행령과 경기도 조례와의 관계를 적용함에 있어서
 관리지역에서 소규모주택정비사업(LH참여형 가로주택정비사업)을 할때 건축물 높이제한 규제는 어떻게 해석해야 하나요?
 건축물 높이제한 완화 특례를 적용시, 위 규정에 의한다면  최고층수가 어떻게 되나요?  22층인가요(15층+7층)? 
 당지역은 금번 소규모주택정비 관리지역 선도사업 후보지로 발표된 경기도 "성남 단대오거리 남측지역(중앙동)" 으로서 
 당지역에서 금번 시행령과 경기도 조례로 해석시, 최고 층수가 22층으로 제한되는지, 아니면 그 이상도 가능한지 답변 부탁드립니다.

의견) 위에서와 같이 금변 시행령 제40조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) ①항 제5호 나목의 해석에 있어서
        소규모주택정비 관리지역에서 건축물 높이규제에 있어서,  위 개정 시행령에 따라 15층의 2분의 1의 범위 내에서만 제한된다면
        금번 소규모주택정비 관리지역에  위치하는 토지등소유자들은  지정 자체를 거부할 것입니다.
        당 지역의 주민들의 경우,  주변지역이 대부분  재개발등으로 27층 이상인바, 금번 인센티브에 대하여 최하 27층 이상을 기대하고 있는데 비해
        금번 시행령 개정안에 명기된 15층의 2분의1의 범위로 건축물 높이가 제한 (최고 22층)된다면 사업성 불만으로
        금번 관리지역 지정을 거부하고 재개발을 추진할 것입니다. 
        (현재 금번 사업에 대한 재개발 추진위가 구성되어 활동중이며 저는 주민 대표입니다: 주민 의견수렴 결과 윅정에 대한  해석 논란 )         

마. 관리지역 내 공공참여 거점사업 결합개발(안 제40조의2 신설)
관리지역 내 연접한 거점사업을 결합하는 경우 각 구역별 조합설립 등 요건 이상의 동의를 받아야 하며,...

［위 시행령 내용］
①？법 제48조 제5항에 따라 관리지역에서 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 
  시행하려는 경우, 법 제2조 제1항 제3호？각 목의 구분에 따른 사업으로서 해당 사업시행구역은 각각 조합설립 또는 
  사업시행자 지정 동의요건 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다.？？ 
② 제1항에 따라 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행하는 경우에는   
주민합의체, 조합 또는 주민대표회의 등을 통합하여 구성할 수 있다.？？ 
   
 질의1) 당지역은 금번 소규모주택정비 관리지역 선도사업 후보지로 발표된 경기도 "성남 단대오거리 남측지역(중앙동)" 입니다
당지역 주민들의 의견은 전체를 하나의 사업시행구역으로 개발하기를 원합니다.
현행 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 가로구역의 요건을 준수하기 위해서 가로구역(조합)이 총 5개가 구성되어야 합니다.
이경우 하나의 사업시행구역으로 하기위해서 ( 또는 결합개발을 하기 위하여) 
각 사업시행단위의 별도 조합구성이 없이, 전체지역을 하나의 사업시행 단위로 동의율을 달성해야 하는지?,
아니면 개별 사업시행단위별로 조합을 설립후 다시 동의율을 달성해야 하는지 그 규정이 명확하지 않습니다.
    
당지역은 전체 구역의 면적이 약 7만4천㎡ 입니다. 
현행 가로주택정비사업의 완화된 면적이 최대 2만㎡인바,  
이 면적 규정과 가로구역의 요건 규정을 준수하기 위해서는 총 5개의 사업시행구역이  구분되어야 하고, 
이로인하여  개발을 할 수 없는  존치구역도 부분적으로 발생합니다. (첨부파일 참조)

위 규정은 해당 사업시행단위별로 조합설립을 위한 동의율을 채우고
다시 결합개발을 위한 동의율을 채워야 하는등 위 규정데로 추진시
과정 차체가 매우 복잡하고, 존치구역이  발생할 경우 해결 방법이 없습니다.

의견) 위 관리지역 전체를 하나의 사업시행 단위로하여 결합개발을 추진하기 위한
사업시행단위의 구분이나 조합 설립이 없이 가능하도록 뒷받침하는 시행령이 필요합니다. 

하나의 구역으로 발표된 것을,  굳이 별도로 분리하여 조합을 구성후 다시 결합하여 하나로 개발한다는 것이
너무 법조항에 ？메인 발상이 아닌가요? 

제가 아는 대부분의 관리지역 후보지들의 토지등소유자들의 의견는
현행 가로주택정비사업의 구역요건인 1만3천㎡이나 2만㎡ 단위로 사업시행구역을 설정후 다시 추진 한다는것은 
절차상 불필요한 단계입니다. 이러한 과정을 생략후 바로 추진하는것을 해당지역 주민들은 원합니다.