■ 의견제출내용
○ 입법예고 내용 및 제출의견
제31조제3항부터 제8항까지를 각각 제4항부터 제9항까지로 하고, 같은 조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.
③ 법 제30조제4항에 따라 장기수선충당금의 산정방법은 다음의 계산식에 따른다
월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적
등은 다음과 같이 변경해야 한다.
제31조제3항부터 제8항까지를 각각 제5항부터 제10항까지로 하고, 같은 조에 제3항과 제4항을 다음과 같이 신설한다.
③ 법 제30조제4항에 따라 장기수선충당금의 산정방법은 해당 공동주택의 실정을 반영하여 수립하는 장기수선계획 6개 항의 구분별로 다음 각 호의 계산식을 각 선택하여 관리규약으로 정한다.
1. 주택공급면적별 산정방법
구분별 월간 주택공급면적별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 구분별 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12월 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적
2. 세대별 산정방법
구분별 월간 세대별 장기수선충당금 = 장기수선계획기간 중의 구분별 수선비총액 ÷ 계획기간(년) ÷ 12월 ÷ 세대수
④ 장기수선충당금 산정방법은 법 제30조제3항③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
에 따라 시행규칙 제9조가 정한 별표 1 장기수선계획의 수립기준이 명시한 “건물외부, 건물내부, 전기？소화？승강기 및 지능형 홈네트워크 설비, 급수？가스？배수 및 환기설비, 난방 및 급탕설비, 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설” 등 6개 항의 구분별로 해당 공동주택의 실태를 반영하여 관리규약으로 정한다.
○ 제출의견 이유
공동주택관리법령이 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하고 사용하도록 규정했다.
장기수선계획은 공동주택관리법 시행규칙 제9조의 [별표 1] 장기수선계획의 수립기준이 정한 “1. 건물외부, 2. 건물내부, 3. 전기？소화？승강기 및 지능형 홈네트워크 설비, 4. 급수？가스？배수 및 환기설비, 5. 난방 및 급탕설비, 6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설” 등 6개 영역으로 수립하고, 각 영역은 구분과 공사종별로 수선방법과 수선주기 및 수선율 등을 달리 정하고 있다.
장기수선충당금은 해당 공동주택의 건축형태에 따라 수립하는 장기수선계획 6개 영역의 구분별 공사종별에 따라 산출하여 합산한다. 6개 영역의 구분별 공사종별로 산출되는 장기수선충당금의 세대별 부담방법은 건축형태의 특성에 따라 ”세대별 균등부담, 주택공급면적별 차등부담 등으로 특정되어야 한다.
한편, 「주택법」 제2조, 제35조, 제38조부터 제42조까지 및 제51조부터 제53조까지의 규정에 따라 주택의 건설기준, 부대시설ㆍ복리시설의 설치기준, 대지조성의 기준, 공동주택성능등급의 표시, 공동주택 바닥충격음 차단구조의 성능등급 인정, 공업화주택의 인정절차, 에너지절약형 친환경주택과 건강친화형 주택의 건설기준 및 장수명 주택 등에 관하여 필요한 사항을 규정한 주택건설기준 등에 관한 규정과 주택건설기준 등에 관한 규칙은 해당 공동주택의 총세대수에 따라 ‘그 부대시설 및 복리시설의 설치기준’을 달리 규정했다. 따라서 장기수선충당금의 세대별 부담방법은 해당 공동주택에 설치된 부대시설과 복리시설의 건축형태 및 운영방법에 따라 해당 공동주택의 입주자가 자율적으로 결정할 사항이지 공동주택관리법 시행령으로 일률적으로 규정할 대상이 아니다.
그 이유는 다음과 같은 장기수선에 관한 법령의 변천과 해당 공동주택의 건축형태에 따라 입증되고 있다.
장기수선충당금 제도는 1978. 12. 5.경 법률 제3137호로 주택건설촉진법이 일부 개정되면서 제38조의2제38조의2 (특별 수선충당금의 적립) ①관리주체는 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 입주자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
②제1항의 규정에 의한 공동주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법등에 관하여 필요한 사항은 건설부령으로 정한다.
③특별수선충당금의 요율ㆍ사용절차ㆍ사후관리와 적립방법등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 1978ㆍ12ㆍ5]
(특별 수선충당금의 적립)가 신설되고 1979. 1. 5.부터 시행되면서 도입되었고, 명칭은 주택법이 2003. 5. 29.경 법률 제6916호로 전부 개정되면서 장기수선충당금으로 변경되었으며 2003. 11. 30.부터 시행되었다.
특별수선충당금 제도가 1978. 1. 5.경 도입된 당시의 공동주택은 대부분 5층 이하의 계단식 또는 복도식 등의 형태로 건축되었기에 2003. 12. 15. 전부 개정된 주택법 시행규칙 제30조 (장기수선충당금의 적립) 제30조 (장기수선충당금의 적립) 법 제51조제2항의 규정에 의한 공동주택의 주요시설의 범위, 교체·보수시기 및 방법 등에 관한 사항은 별표 5에 의한다.
가 정한 [별표 5]의 “7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법” 계산식
7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법
월간 세대별
장기수선충당금
=
장기수선계획기간 중의 수선비총액
×
세대당 주택공급면적
총공급면적 × 12 × 계획기간(년)
의 일률적인 시행에는 사유재산권 침해 등의 문제가 발생하지 않았다.
공동주택이 대단지로 건축되고 고층화됨에 따라 설치된 입주자 공유의 주민공동시설·부대시설·복리시설 등에 대한 유지관리비용의 세대별 산정방법이 해당 공동주택의 실태를 고려하지 않고 주택공급면적에 따라 산정하도록 규정함으로써 사용자부담 및 공평부담 원칙에 위반되는 사유재산권 침해 현상이 발생한 사실은 다음과 같다.
사용검사일은 1995. 6. 15.인 이 사건 공동주택의 관리규약은 규격과 형식이 똑같은 11대의 승강기에 대하여 유지관리비는 사용자부담 원칙에 따라 세대별로 균등부과하고 있고, 승강기 전기료는 해당 승강기의 전기사용량을 검침하여 세대별로 균등부과하고 있으며, 3층 이하 승강기 미사용 세대는 승강기의 유지비와 전기료를 부과하지 않도록 규정하고 있다.
이 사건 공동주택은 2020. 4. 13.경 금599,060,000원(VAT 포함)에 11대 승강기 교체공사계약을 체결하고 집행했다. 18층용 9대는 대당 55,330,000원, 15층용 1대는 50,930,000원, 14층용 1대는 50,160,000원이다. 23평형이 18층용 6대와 14층용 1대를 사용하고, 33평형이 18층용 3대와 15층용 1대를 사용한다.
사용자부담 원칙에 따라 18층용 55,330,000원의 공사비는 세대당 1,536,940원을 부담해야 한다. 그러나 장기수선충당금은 매월 23평형이 19,790원을 33평형은 27,870원을 각 부담한다. 따라서 23평형은 19,790원×55.15개월 승강기 1대 교체공사비 1,536,940원÷27,870원(33평형) = 55.15개월
=1,091,420원을 부담하고 승강기를 교체했으니 그 차액 1,536,940원-1,091,420원=445,520원을 적게 부담했다.
종합하면, 입법 예고된 공동주택관리법 시행령 제31조제3항이 정한「월간 세대별 장기수선충당금」의 계산식은 이 사건 공동주택에서 23평형 입주자에게 445,520원의 부당이득을 취하도록 한 규정이므로 상위법인 “공동주택의 관리와 관련하여 입주자등ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의는 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하여서는 아니 된다.”는 공동주택관리법 제90조에 위반된 규정이고, “모든 국민의 재산권은 보장된다.”는 대한민국헌법 제23조제1항을 위반한 규정이다.
위와 같은 현상은 요즘 층당 3세대가 2기의 승강기를 공유하면서 주택공급면적이 다르게 신축되고 있는 Y형 공동주택에서도 발생하고 있는바, 그 실례를 제시한다.
사용검사일이 2021. 2. 3.인 “KTX전주역 클래시아더스카이” 주상복합주택은, 상가가 지하 1층 지상 2층 43호이고, 주택은 지상 3-29층 4개동으로 동당 80세대이고(104동은 30층 83세대), 승강기는 주택용이 동당 2대 상가 3대이며, 주택분양면적은 59A형(81.6564㎡) 82세대, 59B형(80.7879㎡) 27세대, 72A형(95.7909㎡) 53세대, 84A형(111.976㎡) 109세대, 84B형(111.4739㎡) 52세대 등 323세대이다. 따라서 이 공동주택도 주택분양면적에 상관없이 규격과 형식이 똑같은 승강기가 설치되었으므로 누가 보아도 승강기의 유지관리비와 전기료는 사용자부담원칙에 따라 세대별로 균등부담해야 공평하고, 이후 승강기 교체공사비도 세대별로 균등부담해야 공정 공평하고 올바르다.
함을 알 수 있다.
나아가 서울남부지방법원 민사17단독(판사 이광열)은 2020. 1. 17. 서울 양천구 A아파트 1층 세대 입주민 B씨가 입주자대표회의를 상대로 제기한 장기수선충당금 균등부과처분 취소 청구소송에서 『입주자대표회의가 입주민들을 상대로 설문조사를 실시했고 응답자 반 이상이 교체비를 균등하게 부과해야 한다고 답했다고 1, 2층 입주민들에게도 5년 동안 매달 똑같이 5만원의 장기수선충당금을 부과하자 1층 입주민 B씨가 “1·2층 입주자의 반대가 있었음에도 적법한 절차를 거치지 않고 다른 층 입주자와 마찬가지로 장기수선충당금을 인상했다”며 “승강기를 이용하지 않는 1·2층 입주자에 승강기 교체 관련 장기수선충당금을 균등 부과하는 것은 부당하다”는 청구원인에 대하여 재판부는 “승강기가 공용인 점을 고려해도 이 아파트는 지하주차장이 없어 1층 입주자가 승강기를 직·간접 이용한다는 것은 생각하기 어려워 장기수선충당금을 균등 부과하는 것이 부당하다는 주장은 상당한 설득력이 있다.”며 “입주자대표로서 1·2층 입주자의 입장, 균등·차등 부과의 장단점, 다른 아파트 사례 등을 입주자에게 충분히 알린 후 합리적으로 결정했어야 하지만 추가 의견 수렴 없이 설문 결과를 토대로 균등 부과를 결정해 위법하다”는 판결은 피고가 항소하지 않아 확정되었다. (서울남부지법？2019. 12. 17.？선고？2019가단11986？판결 참조)
한편, 주택건설촉진법 제38조(공동주택의 관리)ㆍ제38조의2(특별수선충당금의 적립)에 따라 1979. 11. 21. 제정 시행된 공동주택관리령 제10조 제2제10조 (관리비등) ①법 제39조제2항(법 제39조제4항에서 준용되는 경우를 포함한다)의 규정에 의한 관리비는 다음 각호의 금액의 합계액으로 한다.
1. 수선유지비용 2. 청소비용(오물수거 및 소독비를 포함한다) 3. 인건비용(경비비를 포함한다)
4. 사무비용 5. 난방비용 6. 급탕비용 7. 공용 전기요금 8. 공용 수도요금
9. 관리인의 피복비ㆍ교육훈련비등 간접 관리비용
②제1항의 규정에 의한 관리비의 세대별 부담방법의 기준은 별표3과 같다.
③관리주체는 제1항각호에 게기한 항목 이외에 다른 항목으로 관리비를 부과할 수 없다. 다만, 특별수선충당금과 보험료 및 공공요금등 제세공과금은 별도로 부과 또는 징수대행할 수 있다.
④관리주체는 수선유지부분이 2세대 이상 연결되는 전용부분의 시설인 경우에는 이를 주관하여 보수하고, 당해 입주자에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.
⑤관리주체는 인양기등의 사용료를 별도로 당해시설의 사용자에게 부과할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 관리비의 세대별 부담방법의 기준은 별표3과 같다.
의 [별표 3] 관리비의 세대별 부담기준은 관리비의 항목을 “수선유지비용·청소비용·인건비용·사무비용·난방비용·급량비용·공용전기요금·공용수도요금·간접관리비용”등으로 구분하고 세대별 부담방법을 “분양면적에 따라 균등배분”으로 규정했다.
현행 공동주택관리법 시행령은 제23조제1항이 관리비를 “1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비 5. 승강기유지비 6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비 7. 난방비 8. 급탕비 9. 수선유지비 10. 위탁관리수수료” 등으로 구분했으나 세대별 부담방법을 특정하지 않았고 주민자치원칙에 따라 관리규약으로 규정하고 있을 뿐이다.
결론적으로 장기수선충당금을 세대별로 균등부담해야 할 장기수선계획의 “전기？소화？승강기, 지능형 홈네트워크 설비, 급수？가스？배수 설비, 옥외부대시설 및 옥외 복리시설 ”등 4개 영역은 해당 공동주택의 건축형태에 따라 입주자가 판단하여 결정할 사항이다.
그렇다면, 법령이, 장기수선충당금 산정방법의 계산식을 주택공급면적별 또는 세대별로 구분하여 제시하고, 해당 공동주택의 실정에 따라 장기수선충당금의 세대별 산정방법은 장기수선계획으로 세분하여 관리규약으로 규정하도록 위임해야 할 것이다.
○ 제출의견에 대한 답변
법제처 정부입법지원센터가 2021.09.17. 09:50경 민원인에게 회신한 국토교통부 주택건설공급과 담당자(044-201-3372, ttangs93@korea.kr)의 답변은 다음과 같다.
- 개정안은 공동주택관리법 제30조제4항이 장기수선충당금의 산정방법을 대통령령으로 정하도록 위임하였음도 시행규칙(별표1 제7호)에서 정하고 있어 이를 법률 위임근거에 맞도록 정비한 사항입니다.
- 공동주택 각 소유자별 공용부분의 지분은 전유부분의 면적 비율에 따르는 것이고 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공동부분에서 생기는 이득을 취득하는 것입니다.(집합건물법)
- 장기수선계획에 반영되는 시설물에 대한 각 세대별 사용빈도, 편익 등을 고려한 소유자별 부담액 산정이 곤란하므로 세대당 주택공급면적에 따라 부과하고 있습니다.
○ 답변에 대한 반론
- 공동주택관리법 시행규칙 제9조의 [별표 1] 장기수선계획의 수립기준이 정한 “1. 건물외부, 2. 건물내부, 3. 전기？소화？승강기 및 지능형 홈네트워크 설비, 4. 급수？가스？배수 및 환기설비, 5. 난방 및 급탕설비, 6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설” 등 6개 영역으로 수립하고, 각 영역은 구분과 공사종별로 수선방법과 수선주기 및 수선율 등을 달리 정하고 있다.
- 장기수선충당금은 해당 공동주택의 건축형태에 따라 수립하는 장기수선계획 6개 영역의 구분별 공사종별에 따라 산출하여 합산한다.
- 따라서 6개 영역의 구분별 공사종별로 산출되는 장기수선충당금의 세대별 부담방법은 건축형태의 특성에 따라 ”세대별 균등부담, 주택공급면적별 차등부담 등으로 특정되지 아니하면 공동주택관리법 제90조 제1항 또는 제2항 제90조(부정행위 금지 등) ① 공동주택의 관리와 관련하여 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)와 관리사무소장은 공모(共謀)하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하여서는 아니 된다.
② 공동주택의 관리와 관련하여 입주자등ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의ㆍ선거관리위원회(위원을 포함한다)는 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하여서는 아니 된다.
을 위반하게 되는 입법모순이 발생한다.
- 대한민국헌법 제23조제1항과 공동주택관리법 제90조 위반사실은 민원인이 거주하는 승강기 교체공사의 사실관계에서 입증되었다.
- 그렇다면 주택건설공급과 담당자(044-201-3372)의 “장기수선계획에 반영되는 시설물에 대한 각 세대별 사용빈도, 편익 등을 고려한 소유자별 부담액 산정이 곤란하다.”는 답변은 사실오인 판단유탈의 위법이 있고 직무유기 직권남용에서 벋어날 수 없다.
○ 민원인 최종 의사
제출의견이 제외된다면 위헌법률심판 헌법소원 등으로 입증하고 그 책임을 묻겠다는 의사를 최고하오니 참고하시기 바랍니다.
