국민참여입법센터

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

법에도 없는 가계약을??????????

조건 만족을 전제로 만들어진 관습적 극히 일부를?????

중개의 완성일 때 계약서를 작성하는 것이 현재의 부동산거래신고등에 관한 법 아닌가요?

즉 조건이라는 쌍방의 만족에  쌍방 승낙이 있어야 비로소 중개의 완성이고,
민법의 계약 자유에 따른 불요식의 원칙에 이를 증명하기 위한 요식행위가 계약서 작성이
아닌가 합니다.   하여 입법을 반대합니다.

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

거래계약은 계약서를 작성하는날이 거래계약일이 되어야하는 것입니다.
중개실무도 모르는 공무원들이 너무 책상머리로만 정책을 만들어서는 않됩니다.
법은 누구나 알기쉽게 누구나 인정되는 상식의 법을 만들어야합니다.
단속을위한 그래서 처벌을 위한 법은 민주주의가 아닙니다.
국회의원들은 너무 국민들을 너무 사용자들을 위하지를 않네요.
보여주기식의 법은 야당의 전유물인줄 알고있었는데
이제 여당이 되니 민초들의 생각에는 고민이 없어보입니다.
이런 몰상식적이고 반시장적인 법들을 만드는 당신들은 정말 나라에 좀먹는 사람들입니다.
제발 시장자율에 맡겨서 시장이 알아서 되도록 해야합니다.
이런말도 되지않는 법을 만들려는 국회의원들은 다시는 당선되못하게 하는 법을 만들어야합니다.
선거때봅시다.

전체 주요내용...

가계약체결을 기준으로 거래신고를 하라는 법령에 반대한다.

                                            웰스트림공인 김일숙

제27조 (부동산거래의 신고) ①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가
격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

③ 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은 법 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

제26조(거래계약서의 작성 등) ①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>
 ②제25조제4항의 규정은 제1항에 따른 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. <개정 2020. 6. 9.>
 ③개업공인중개사는 제1항에 따라 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.

따라서 단순히 가계약금이 (법령에도 없는) 입금된 날로부터 거래계약일로 본다면 그 날로부터 중개보수가 성립해야 할 것이고, 실제로 계약서를 작성한날에 가 계약금이 입금된 날을 계약일로 써야하는 거짓된 계약서를 작성하는 것이 되므로 이는 맞지 않는 것이다.
그러므로 이 법령은 반대한다. 

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

법 제3조 제1항에 의하면 부동산거래신고의 당사자는 원칙적으로 계약을 체결하는 매도인과 매수인으로,
 
예외적으로 제3조 제3항에서 "「공인중개사법」 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은법 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 하며, 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다."라고 명시적으로 규정하고 있다.

이러한 명시적 규정에도 불구하고, 해당 부처 장관이 시행규칙에서 "계약금의 일부를 선지급하면서 매매대금, 잔금 지급일 등 계약의 중요 부분에 대한 합의(서면, 구두 등을 포함)가 있었다면 그 날을 거래계약의
체결일로 본다."라고 시행규칙 일부를 개정하며, 개정 이유를 거래계약의 체결일 의미를 명확화(안 별지 제1호서식)하기 위함이라고 한다.

그러나, 법체계상 시행령과 시행규칙은 법에서 위임한 사항만 규정할 수 있으며, 관련 법에서 이에 대하여 위임의 근거 조항은 찾을 수 없으므로, 관련 시행 규칙의 개정안은 법체계의 근간을 어긋난 것이다.

또한 “... 등 중요 부분의 합의가 있었다면 그 날을 거래계약의 체결일로 본다.”는 내용은 합의가 있었느냐에 대한 판단을 근거로 하는데, 이는 부동산 시장에 있어 거래 실태를 정확히 파악하지 못한 것으로, 거래에 이르기까지 매매대금과 잔금지급일 외에도 무수히 고려할 사항이 많음에도 불구하고 “등”으로 통칭함으로써 오히려 해당 부처가 부동산 시장의 거래 질서를 혼란에 이르게 하는 것이다.

게다가 “있었다면”의 판단 주체도 일선의 공무원일진대, 공무원 판단에 따라 국민의 대다수가 질서를 파괴하는 파렴치한이 되어 과태료의 부과 대상이 되며, 특히 개업공인중개사의 경우 거래당사자와 행정 관청의 편의를 목적으로 제3자임에도 불구하고 거래신고의 행위자로서 과태료 부과 대상이 된다면, 이는 관련 법령의 입법 취지로부터 명백히 벗어난 것이다.

그리고 실무를 해보면 알게되시겠지만 계약금 일부를 입금하고 나서 매도인과 매수인의 사정으로 계약서작성을 뒤늦게 하는경우도 많다
어떤 경우에는 계약금의 일부를 입금하고 한달이 지나고서 계약서를 작성하는 경우도 생긴다.
그런경우에는 정확한 잔금일이랑 매도인 매수인 인적사항을 알수가 없으니 실거래신고도 못하고 한달이 지나가 버리기때문에 실거래신고 지연과태료가 부당하게 부과될수도 있다.
계약금 일부를 계약일로 할경우 발생하는 여러가지 문제점들이 명백하다.

이와 같은 이유로, 예고된 개정안은 취소되어야 한다고 할 것이다.
  
 

 

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

예고된 개정안의 취소를 원합니다
개업공인중개사의 업무를 제대로 파악하지 못한 개정안으로
사료됩니다 

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

법 제3조 제1항에 의하면 부동산거래신고의 당사자는 원칙적으로 계약을 체결하는 매도인과 매수인으로,
 
예외적으로 제3조 제3항에서 "「공인중개사법」 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은법 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 하며, 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다."라고 명시적으로 규정하고 있다.

이러한 명시적 규정에도 불구하고, 해당 부처 장관이 시행규칙에서 "계약금의 일부를 선지급하면서 매매대금, 잔금 지급일 등 계약의 중요 부분에 대한 합의(서면, 구두 등을 포함)가 있었다면 그 날을 거래계약의
체결일로 본다."라고 시행규칙 일부를 개정하며, 개정 이유를 거래계약의 체결일 의미를 명확화(안 별지 제1호서식)하기 위함이라고 한다.

그러나, 법체계상 시행령과 시행규칙은 법에서 위임한 사항만 규정할 수 있으며, 관련 법에서 이에 대하여 위임의 근거 조항은 찾을 수 없으므로, 관련 시행 규칙의 개정안은 법체계의 근간을 어긋난 것이다.

또한 “... 등 중요 부분의 합의가 있었다면 그 날을 거래계약의 체결일로 본다.”는 내용은 합의가 있었느냐에 대한 판단을 근거로 하는데, 이는 부동산 시장에 있어 거래 실태를 정확히 파악하지 못한 것으로, 거래에 이르기까지 매매대금과 잔금지급일 외에도 무수히 고려할 사항이 많음에도 불구하고 “등”으로 통칭함으로써 오히려 해당 부처가 부동산 시장의 거래 질서를 혼란에 이르게 하는 것이다.

게다가 “있었다면”의 판단 주체도 일선의 공무원일진대, 공무원 판단에 따라 국민의 대다수가 질서를 파괴하는 파렴치한이 되어 과태료의 부과 대상이 되며, 특히 개업공인중개사의 경우 거래당사자와 행정 관청의 편의를 목적으로 제3자임에도 불구하고 거래신고의 행위자로서 과태료 부과 대상이 된다면, 이는 관련 법령의 입법 취지로부터 명백히 벗어난 것이다.

그리고 실무를 해보면 알게되시겠지만 계약금 일부를 입금하고 나서 매도인과 매수인의 사정으로 계약서작성을 뒤늦게 하는경우도 많다
어떤 경우에는 계약금의 일부를 입금하고 한달이 지나고서 계약서를 작성하는 경우도 생긴다.
그런경우에는 정확한 잔금일이랑 매도인 매수인 인적사항을 알수가 없으니 실거래신고도 못하고 한달이 지나가 버리기때문에 실거래신고 지연과태료가 부당하게 부과될수도 있다.
계약금 일부를 계약일로 할경우 발생하는 여러가지 문제점들이 명백하다.

이와 같은 이유로, 예고된 개정안은 취소되어야 한다고 할 것이다.

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

법 제3조 제1항에 의하면 부동산거래신고의 당사자는 원칙적으로 계약을 체결하는 매도인과 매수인으로,
 
예외적으로 제3조 제3항에서 "「공인중개사법」 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은법 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 하며, 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다."라고 명시적으로 규정하고 있다.

이러한 명시적 규정에도 불구하고, 해당 부처 장관이 시행규칙에서 "계약금의 일부를 선지급하면서 매매대금, 잔금 지급일 등 계약의 중요 부분에 대한 합의(서면, 구두 등을 포함)가 있었다면 그 날을 거래계약의
체결일로 본다."라고 시행규칙 일부를 개정하며, 개정 이유를 거래계약의 체결일 의미를 명확화(안 별지 제1호서식)하기 위함이라고 한다.

그러나, 법체계상 시행령과 시행규칙은 법에서 위임한 사항만 규정할 수 있으며, 관련 법에서 이에 대하여 위임의 근거 조항은 찾을 수 없으므로, 관련 시행 규칙의 개정안은 법체계의 근간을 어긋난 것이다.

또한 “... 등 중요 부분의 합의가 있었다면 그 날을 거래계약의 체결일로 본다.”는 내용은 합의가 있었느냐에 대한 판단을 근거로 하는데, 이는 부동산 시장에 있어 거래 실태를 정확히 파악하지 못한 것으로, 거래에 이르기까지 매매대금과 잔금지급일 외에도 무수히 고려할 사항이 많음에도 불구하고 “등”으로 통칭함으로써 오히려 해당 부처가 부동산 시장의 거래 질서를 혼란에 이르게 하는 것이다.

게다가 “있었다면”의 판단 주체도 일선의 공무원일진대, 공무원 판단에 따라 국민의 대다수가 질서를 파괴하는 파렴치한이 되어 과태료의 부과 대상이 되며, 특히 개업공인중개사의 경우 거래당사자와 행정 관청의 편의를 목적으로 제3자임에도 불구하고 거래신고의 행위자로서 과태료 부과 대상이 된다면, 이는 관련 법령의 입법 취지로부터 명백히 벗어난 것이다.

이와 같은 이유로, 예고된 개정안은 취소되어야 한다고 할 것이다.

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

계약금의 일부  선금 지급일에는 계약이 완성됐다고 볼수 없으며  계약금의 전부  지급일이  계약의 완성단계이며  계약서 작성및 제결일로 볼수있습니다
선금 지급 일을 계약체결일로  보는것을 잘못된 것이므로 반대합니다

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ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

가계약을 할시 실거래신고를 하면 중개법에 의한 중개의 완성에 의한 중개보수는 받을수 있는건가요

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

반대합니다

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

거래계약 성립에 대해서는 법원에서만 판단 할 수 있습니다. 거래대금의 일부가 입금이 되었거나 약속금이 입금되었다고 하더라도 사안별로 계약의 성립에 대해서는 판결이 다릅니다. 본 시행규칙 일부개정안을 보면 계약금의 일부를 선지금이라고 했는데 이또한 명확하지 않습니다. 그리고 매매대금 잔금지급일 등 계약의 중요 부분에 대한 합의(서면,구두등도 포함) 이또한 구두도 포함한다고 했는데 매도인과 매수인 주장이 다르면 계약 성립을 입증할 방법이 없습니다. 또한 시세대비 높은 가격의 허위매물 아파트를 100만원 50만원만 입금하고 30일이내 거래신고후 본계약을 포기하면 허위 거래로 가격 상승을 유발할 수 있습니다. 따라서 사법부와 행정부는 분리되어야 합니다. 거래계약 체결일을 계약일로 보는게 지극히 당연하며 시장의 혼란을 방지할 수 있습니다. 만약 시행규칙 개정안으로 통과 된다면 시장의 혼란은 피할수 없습니다. 시행규칙 개정안은 철회되거나 거래계약 체결일을 계약일로 본다고 수정해야 합니다.

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

계약일은 중개사가 계약서를 작성하는 날로 해야 합니다. 따라서 이 개정안에 반대합니다.

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ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

거래 신고는 임대차신고 처럼
거래 당사자가 하는 것이 맞고,

법규에도 없는 줄 아는 가계약 일을 
계약 일로 결정 한다면 계약금 일부를 
청약금으로 판단하는 판결과도 
불일치 하므로 법적 안정성이 
결여 되었다고 봅니다.

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ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

거래 계약의 체결일이란 가계약의 조건 만족에 따른
본 계약 작성에 따른 계약금 지급에 그 기준을 잡아야 할 것임.

나. 토지자금조달계획서 서식 개선(안 별지 제1호의4서식)
ㅇ 토지자금조달계획서상 매수인이 취득하는 토지(거래가격을 합산하여야 하는 종전 취득토지를 포함)에 대하여 필지...

국민의 계약 자유 원칙을 침해하는 조달계획서는 폐지되어야 마땅.

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

가계약이 본 계약인가? 부터 따져야 할 것입니다.
즉 가계약은 조건부 계약이 대부분입니다.
그 조건의 이행 불능이거나 사정 변경에 따른 
계약 해지의 불이익을 해소하고자 관습적 성행하는
일종의 법적 테두리 밖의 행위를 신고 의무를 한다면
과도한 법으로 국민의 자유를 침해하는 것이라 생각합니다.

가. 거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)
ㅇ 부동산거래신고서 유의사항에 "거래계약의 체결일"에 대한 설명을 추가...

부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 법)
(법률 제17483호)

법 제3조?제1항에 의하면 부동산거래신고의 당사자는 원칙적으로 계약을 체결하는 매도인과 매수인입니다.?

예외적으로 제3조?제3항에서는??"「공인중개사법」 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은 법 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다."라고 규정하고 있습니다.

법에서 이렇게?명시적으로 규정하고 있는데
시행규칙에서 국토교통부 장관이
"계약금의 일부를 선지급하면서 매매대금, 잔금 지급일 등 계약의 중요부분에 대한 합의(서면, 구두 등을 포함)가 있었다면 그 날을 거래계약의 체결일로 봅니다."라고 시행규칙 일부를 개정한다고 합니다.

국토교통부장관은 시행규칙을 일부개정하는 이유를
거래계약의 체결일 의미 명확화(안 별지 제1호서식)한다고 밝히고 있지만?
"있었다면" 이라는 가정문을 넣으면서 명확화는 전혀 안되고 있는 것?같습니다.

이 건으로 과태료를 부과하려면 신고관청에서 계약의 중요부분에 대한 합의가 있었음을 증명해야하는데 이게 가능한가요?

그리고 시행령과 시행규칙은 법에서 위임한 사항만 규정할 수 있는데 법에서는 시행령이나 시행규칙에 이런 부분을 위임한게 맞나요?

결과적으로,?
이 시행규칙의 개정안은 위헌소지가 다분하다고 판단되며 시행규칙 개정을 반대합니다.