국민참여입법센터

나. 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격 ②실거래가 ③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은...

사장가격보다 반밖에 안되는 공시가를 또 내려서 가입이 안되죠 빌러눈 안사요 실거래가도 몇년 전이에요 감정평가도 시장가에 부헙되지 않아요 걸릴까봐 내려서 평가합니다 

가."임대사업자가 법 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우"를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가함(안 제35조제2항)...

□ 등록주택임대사업자에 대한 임대보증금 보증 가입의무는 지난 2020.7.10. 부동산 조치를 통하여 2020.8.18.「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 민간임대주택법이라 한다.) 제49조제1항제4호의 신설 및 시행령 등의 개정으로 모든 등록임대주택에 확대 적용함

□ 개정에 따른 부칙으로 개정규정에도 불구하고 이 법 시행 당시 등록되어있는 민간임대주택의 경우에는 이 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용하도록 하였음

□ 그러나 민간임대주택은 「민간임대주택법」 제45조제1항에 따라 대통령령으로 정하는 사유*가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없음
  * 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우, 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우, 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 등의 특수한 경우

□ 이같이 이 법 시행 당시 등록되어있는 민간임대주택의 임대차계약이 보증 가입조건을 갖추지 못하고 임차인이 재계약을 요구할 시, 임대사업자는 임대의무기간 동안 재계약을 거절할 수 없어 보증가입을 하지 못하고 불가항력의 의무 위반이 발생하는 부작용 발생

나. 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격 ②실거래가 ③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은...

□ 등록임대주택의 임대보증금 보증가입 의무에 관한 법령의 시행 당시 기등록되어있는 민간임대주택의 임대차계약이 보증 가입조건을 갖추지 못하고 임차인이 재계약을 요구할 시, 임대사업자는 임대의무기간 동안 재계약을 거절할 수 없어 보증가입을 하지 못하고 불가항력의 의무 위반이 발생하는 부작용 발생

□ 이에 위반 시 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이라는 처벌규정을 임대보증금의 100분의 10 이하에 해당하는 금액의 과태료 부과(최고 3천만 원)로 완화하고, 보증 가입 시 주택가격을 산정함에 있어 국토교통부 장관이 고시하는 공시가격 반영 비율을 상향, 임대사업자들이 보증회사의 자격기준에 따라 감정평가액, 공시가격(또는 기준시가) 외에 ‘부동산시세, 1년 이내 해당세대의 매매가격’ 등을 활용할 수 있도록 하였음   

□ 그럼에도 불구하고 위와 같이 보증가입 조건을 충족하지 못하고 재계약 요구를 거절할 수 없어 여전히 보증가입 하지 못하는 경우나 다세대주택·다가구주택·주거형 오피스텔 등 비아파트 유형의 임대주택은 공시가격과 임대료 시세와의 차이가 커 감정평가를 통하여 가까스로 보증가입 조건을 갖추거나 그마저도 어려운 문제 발생 

□ 더욱이 단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 경우 개정 시「민간임대주택법」제6조제1항제11호의 신설을 통하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청할 수 있도록 하였으나, 장기일반민간임대주택 중 아파트가 아닌 주택을 임대하는 경우 등록의 자진 말소마저 허용하지 않고 있음

□ 이같이 불합리한 불가항력의 보증 가입 불가의 상황과 그로 인한 과태료 부과 등의 피해가 여전히 발생하고 있는바, 귀 기관의 「민간임대주택법 시행령」일부개정령(안)은 임대보증금 보증 가입의무에 관한 법령의 개정 이전 등록한 비아파트 장기일반민간임대주택의 등록 말소마저 선택할 수 없는 가운데, 가까스로 감정평가를 통하여 가입조건을 충족하거나 그마저도 여의치 않은 상황에서 불가항력의 불합리한 피해를 초래할 우려가 상당함

전체 주요내용...

□ 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 산정방법을 ①공시가격→②실거래가→③감정평가액 순으로 적용하도록 하는 「민간임대주택법 시행령」일부개정(안 제39조제2항)은 현재도 등록의 말소 선택이 불가한 가운데, 보증 가입조건을 충족하지 못하거나 감정평가를 통하여야만 가입조건을 갖출 수 있는 등의 심각한 부작용이 발생하고 있는바, 기존의 법령대로 감정평가액, 공시가격 및 기준시가에 국토부 장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하여 산정하는 방법, 실거래가 중 어느 하나에 해당하는 방법으로 할 수 있도록 함

□ 다만 일부 감정평가액을 부풀려 보증에 가입하는 사례를 방지하고자 감정평가액을 적용할 시 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액만 인정하도록 함   

□ ‘임대사업자가 법 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우’를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가하는 시행령(안 제39조제2항) 개정령(안)은, 앞서 언급하였던 것처럼 임대보증금 보증 가입의무와 관련한 법 시행 당시 등록되어있는 민간임대주택의 임대차계약이 보증 가입조건을 갖추지 못하고 임차인이 재계약을 요구할 시, 임대사업자는 임대의무기간 동안 재계약을 거절할 수 없어 보증 가입을 하지 못하고 불가항력의 의무 위반이 발생하는 부작용 발생하고 있는바, 개정을 철회하거나 장기일반민간임대주택 중 아파트가 아닌 주택을 임대하는 경우 임대의무기간 내 등록 말소할 수 있도록 개정함을 전제로 하여야 함

가."임대사업자가 법 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우"를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가함(안 제35조제2항)...

보증보험 강제화(의무화)되기 전에 등록한 임대주택 건 중에 가입하고 싶어도 가입할 수 없는 경우가 많은데, 이 임대사업자들에게 소급적용한 것은 문제삼지 않고 이렇게 강제하는 게 있을 수 있는 일인가요? 최소한 자진말소라도 가능하게 해 줘서 퇴로를 열어주든지, 가입 못한 임대사업자에게 가입하도록 계도하고 모두가 가입할 수 있도록 보증보험 제도를 개선하든지 해야 함이 마땅합니다. 

나. 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격 ②실거래가 ③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은...

감정평가액이 활용되는 점을 악용, 감정평가액을 부풀리는 경우는, 그런 극소수의 사기꾼과 공모자들만 처벌하면 될 일입니다. "일부 임대사업자와"라고 표현했는데, 일부가 아니라 아주 극히 극소수의 사기꾼이 벌인 일이지 절대 다수 등록주택임대사업자가 만든 사건이 아니지 않습니까? 가입을 하라고 계도했는데도 안 하면 과태료를 부과하면 되는 일인데, 계도도 미흡하고 조사도 안하고 단속도 안하고, 단속하여 잡아야 할 사기행각은 막지도 못하고 잡아도 처벌을 제대로 안하고, 행정당국에서 해야 할 일을 안하고 행정평의적으로 그냥 규제만 남발하면 되는 건가요?
또 매년마다 달라지는 공시가격에 이의신청하면 돌아오는 답변은 복사해서 붙인 듯한 똑같은 답변과 반영되지 않는다는 감정평가법인들의 회신이 있는데, 그렇게 믿지 못할 감정평가사들이 감정하는 공시가는 믿을 수 있는 건가요? 이제 주택가격은 국가에서 정해주는 대로 따라야 하는 건지요? 임대보증 가입방법을 또 바꾸면, 임대보증보험을 강제한 지 얼마 되지 않아서, 주택가격산정방식을 또 바꾸는 거니. 이것 역시 <소급적용> 입니다. 
지속적으로 소급적용을 하면, 도대체 뭘 어떻게 예측하고 계획을 할 수 있는지요? 

나. 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격 ②실거래가 ③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은...

전세가가 주택가격의 60프로 미만이며 그저당이 없어 보증보험 가입예외 임에도 세입자의 동의서를 받아야하는건 임대인에겐 과한 규제 입니다 현재 세입진가 악의로 동의를 안해주고 뒷돈 요구를 합니다 보증보험 가입면제 물건은 세입자의 동의가 필요없습니다

가."임대사업자가 법 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우"를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가함(안 제35조제2항)...

임대보증금 관련 이 조항읜 개인의 재산권 침해에 해당될 것이며 임대를 한다는 이유만으로 이러한 것을 재제하면 부동산 시장의 침체 요인중 하나가 될 것이라 사려됨.

나. 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격 ②실거래가 ③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은...

한국감정평가사협회를 믿을 수 없으며 한 기관에서 선정하게 되면 가격 조정을 자유 자재로 할 수 있으므로 투명하지 않을 것이라 생각됨. 또한 언제든 정부가 오픈하지 않은 정보를 소유하여 자유시장경제를 망가뜨릴 수 있음.

전체 주요내용...

임대를 한다는 이유만으로 계속 제재를 하고 있는데.. 실상 금리가 올라 임대인 생활고를 겪으며 은행에 이자를 주고 있는 상황임. 이러한 상황에서 제재를 하면 부동산시장은 분명 얼어붙을 것임!!

가."임대사업자가 법 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우"를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가함(안 제35조제2항)...

  반대합니다 그이유는 의무보험을 강제하면서 분양시 사기의 도구가 된 결과가 지금상황입니다.보증보험으로 임대인들의 고통을가중시키고 파산에  더가까워지도록 만든법안입니다.너무 한심합니다. 의무 보증보험이 없을때보다 지금의 상황이  처참하게 천지차이가나는것을 보고도 모른가? 임대차3법정책의 실수로 빚어진사태를 근본적으로접근하세요.보증보험 맹신해서 시장상황을 제대로 파악안하고 가격진단의 필요를 느끼지못하는 임차인들이 많았고 급격한 임대가격변동에 임대인이 파산에이르고 허그의 부실의 원인이 되었습니다. 좀더 현실성이있는정책이 필요합니다 이 법안에 절대 반대합니다

가."임대사업자가 법 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우"를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가함(안 제35조제2항)...

강제   미반환을  부추기는  이런  내용은  자살자를 대거  양성 하는  입법  일 뿐
현재  이런  말도  안되는   있지돚 않았던  입법  때문에   무고한  시민이  자살을  몇명이나  하였으며   진정  무슨짓을   하고  있는건지   실제   민생에 들어와  현실에  눈뜨면  이런  미친  폭파는   안할  수  있을것이다

입법  하고자  하는 자들은   이  나라   폭파 되는 것  보기 전에  
그만  멈추고   원인  본질  파악 하여   제자리로  돌려  놓는 다면

반드시  그  앞장을 서는 자가  이  나라의   진정한  왕이  될것이다

아무리  꼬아 봐야  꼬인  스텝 일  뿐이다

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 탑 O O | 2023. 4. 5. 17:26 제출
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등록주택 임대사업자들 너무 불쌍하고 애처롭고 안쓰러워 정말 
대한민국이 어쩌다가 이렇게 망가져 버렸나..  
참으로 통탄할 일입니다. !!!!!

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 탑 O O | 2023. 4. 5. 17:26 제출
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등록주택 임대사업자들 너무 불쌍하고 애처롭고 안쓰러워 정말 
대한민국이 어쩌다가 이렇게 망가져 버렸나..  
참으로 통탄할 일입니다. !!!!!

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 탑 O O | 2023. 4. 5. 17:26 제출
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등록주택 임대사업자들 너무 불쌍하고 애처롭고 안쓰러워 정말 
대한민국이 어쩌다가 이렇게 망가져 버렸나..  
참으로 통탄할 일입니다. !!!!!

가."임대사업자가 법 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우"를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가함(안 제35조제2항)...

등록주택 임대사업자들 너무 불쌍하고 애처롭고 안쓰러워 정말 
대한민국이 어쩌다가 이렇게 망가져 버렸나..  
참으로 통탄할 일입니다. !!!!!

이렇게 까다롭고 복잡하고 어려워서 고시공부 하듯 밤잠 설치며 
매달려도 겨우 알까말까 한 보증보험 의무가입 규정 때문에 
임차인의 전세보증금액이 보증가입시에 공시가의 126% 
이하여야만 보증보험 가입이 된다는 사실이 임대인이 
신규임차인을 구할때 얼마나 큰 위협이 되는줄 아십니까!!??  

계산해 보셨습니까 !!??  시세의 1/4 도 안되는 공시가격을 
임의로 인하까지 시켜놓고 이 말도 안되는 공시가격에 비율
까지 바닥으로 잡아 놓으면 어떤 임차인이 그조건에 부합하여 
전세대출(보증보험 가입필수)을 받고 임대를 들어올수 
있단 말입니까!!?? 변경안을 이렇게 비현실적으로 
막무가내로 만들어놓고 보증보험 가입거절되어 
바닥에 엎어져있는 등록임대 사업자들에게 구둣발로 
차고 두들겨패서 죽으라는 소리 아닙니까!!??  

계약해지라뇨???  과태료 폭탄(3천만원)에 경매로 전재산 
다 날리고 파산해야 속이 시원하시겠습니까!!!!???  
위정자분들은 임차인만 보입니까!!??  
임대인은 사람도 아니고 대한민국의 국민도 아닙니까!!!???  
임대인들은 죽든지 말든지 상관 없습니까!!!???  

그럼 어디 한번 민간임대 주택들 경매 다 넘기고  허그도
도미노로 파산하고 임차인들 살집이 얼마나 남아있나 봅시다!!!
아마도 장기간 오랫동안 주거안정에 큰역할을 해왔던 
민간임대 시장은 전멸하고 일반임대주는 주택들의 
기하급수적인 공급부족으로 인한 무주택 서민들의 
임차인 시장은 폭등한 전세금과 집값 폭등의 원인이
되어 위정자들에게 그 책임을 묻게 될 것입니다.

최초에 보증보험을 만든 문정권과 민주당 그리고 불난집에 
기릉을 퍼부어 벼룩(전세사기꾼 극소수)잡자고 초가삼간 
다 태우는 우를 범하게 된 국토부에게 그 역사적 책임을 
물어 단두대에 세울것 입니다 !!!!!

나. 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격 ②실거래가 ③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은...

공시가격의 비율 126% 는 공시가의 140% × 주택가의 90%
가 심각한 문제의 발단인 것입니다.  따라서 각 비율을 
인상조치하여 임차인들이 보증보험에 가입시 문제없도록 
상향 조정하여 전세대출(보증보험 가입필수)을 편하게 
받을수 있도록 해주셔야 조건없이 새임차인 구해서 
기존임차인에게 전세보증금 안전하게 돌려주고 
임대시장을 선순환구조로 돌려놓을수 있지 않겠습니까!!!???  

언제까지 적자로 허덕이는 허그의 바닥난 예산을 국가에서 
책임지고 지원하실 겁니까!!?? 국가는 돈이 있습니까!!!???  
급격한 공시가 인하로 세수도 엄청나게 줄어들고 각종
사회보장제도는 다 어떻게 하실겁니까!!!???  
구멍난 나라살림은 또 무엇으로 메꾸려고 
작정하시는 겁니까!!!??? 임차인들의 귀하고 소중한 
전재산인 전세보증금은 각각의 주인인 집주인(임대인)이 
해결해 나갈수 있도록 멀리보시고 큰그림의 정책을 
펼쳐 나가시기를 학수 고대 합니다.

귀한 자식일수록 매로 다스리라고 했습니다.  
언제까지 임차인들과 보증기관들의 코를 닦아주면서 
국가가 버틸수 있다고 생각하십니까!!????
제발 현장에 좀 나가보시고 현실에 맞는 현명한 대책을 
세워 주시기를 거듭 당부 드리겠습니다. !!!!!!!!!

전체 주요내용...

위의 두가지 질문내용에 모두 결사 반대 하며 ...
등록임대 사업자들을 살릴수 있는 유일한 길은 
위에서 언급해드린 임차인의 보증보험 가입시 
공시가 비율 126% 에서 150% 로 상향조정 하는 
것이고 또한 온갖 규제 와 한도로 손발이 꽁꽁 
묶여 활용도 못하고 있는 등록임대 사업자들의 
전세보증금 반환대출을 대폭 완화시켜 주셔야만 
임차인들도 살릴수 있는 길이 열리는 것입니다.

집을 사려는 무주택자들이나 1주택자들의 
DTI 나 DSR 은 거의 무한대로 풀어주시는 것처럼 
국가에서 보살피고 마땅히 챙겨주어야 할 임차인들의 
전세보증금도 선량한 등록임대 사업자들이 
책임지고 그 역할을 다할수 있도록 RTI 와 DSR 등 
각종규제를 대폭완화 시켜 KB시세가 없는 일반주택
이나 다세대주택들의 대출한도를 충분히 상향시켜
전세보증금을 임차인들에게 안전하게 
돌려줄수 있도록 허락해 주십시요 !!!!!

비아파트인 다세대나 주택들도 시세 
높은것들이 아주 많이 있습니다.
다만, 공시가격이 턱없이 낮게 평가되어 
전세가가 높아 보일 뿐이죠.

해당 비아파트 들에게 대출 많이 내주셔도 
아파트만큼 안전하고 부도날일 없으니 
걱정 붙들어 메시구요 !!!! 

부디 심사 숙고 하시어 임대인과 임차인이 
동등한 입장에서 상생하여 국가에 이바지 
할수 있도록 보다 현실적인 대안을 
마련해 주시기를 간곡히 부탁 드립니다 !!!!!!!

장문의 글 읽어 주셔서 감사 드립니다.

가."임대사업자가 법 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않는 경우"를 임차인의 임대차계약 해제·해지 사유에 추가함(안 제35조제2항)...

반대합니다. 일단 기본적으로 임대보증금에 보증 가입은 소급적용에 따른 위헌 입니다. 최초 등록임대사업자 가입당시에 없었던 법인데 소급적용하였고  보증가입 요건을 충족하지 못하면 과태료와 임대사업자 자격말소에 따른 세제혜택 환수 등 얻은 이익보다 손해가 훨씬 많은데 뭐하러 임대사업자로 등록합니까? 또한 보증보험은 수혜혜택을 입는 사용자 즉, 임차인이 가입하는것이지 그걸 왜 임대인에게 부과시키는겁니까? 그것도 모자라 이젠 계약해지사유에 추가한다고요? 애초에 잘못만든 법이기에 추가로 해지 사유에 추가한다는것 자체가 말이 안됩니다.

나. 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격 ②실거래가 ③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은...

반대합니다. 형평성 생각은 전혀 안하시는 전형적 탁상행정 입니다. 아파트는 공시가격도 높고 실거래가도 있으나 상대적으로 젊고 경제적으로 어려운 임차인들이 사는 다세대, 빌라 등에 대해서는 공시가격만 있는것이 현실입니다. 그런데 23년 현재 역전세로 인하여 임대인, 임차인 모두가 고통받고 있는 상황에서 공시가격도 내리고 거기에다 더해서 공시가격x140%로 주택가격을 강제로 낮추고 담보인정율 90%만 인정해서 실제로 공시가격x126%를 최대 전세가격으로 묵어버리는것은 공산국가에서도 안하는 실질적 표준 임대료 제도를 만드는것입니다. 이런 법을 만드는 이들은 살면서 단 한번도 전월세를 살아보지 않았으니 모르시겠죠. 결국 이걸 법제화시키면 역전세가 더욱 심회되어 임대인은 파산, 임차인도 소수의 대위변제 받는 사람들 이외엔 길거리행 입니다. 왜 자유대한민국에서 시장 가격을 표준화해서 시장에 교란을 주려하는지요?