현재 전세및 매매에서 근본적으로 문제가 되는 것은 거래(매매)사례 비교법을 적용하는 데 있다.
매매사례비교법은 효율적시장이론이 맞다고 보는 경우 즉 부동산정보가 대칭상태에 있을 경우에 적용된다.
효율적시장이론에서는 거품이 생기면 찾아낼 방법이 없다.
부동산에서 발생하는 모든 문제는 군중심리에 의한 거품형성에서 비롯된다.
과거에는 효율적시장이론이 타당한 논리로 군림해 왔지만
현재는 부동산이나 주식시장에서 정보의 비대칭및 군중심리 작용으로 폐기된 이론이다.
국회의원이나 부동산전문가, 기자등 모든 전문가라는 분들이 매매사례나 공시가격을
기준가격으로 보는 것은 현재 불거지고 있는 부동산 문제를 해결하는데 전혀 도움이 되지 않은다.
부동산 가격은 심리에 의해 수요가 생기고 심리에 의해 떨어진다.
금리, 경제상황,인구,공급등은 부차적인 문제다.
부동산 가격은 내재가치를 기준으로 움직인다.
지금은 부동산가격이 내재가치로 회귀하고 있는 중이다.
보증금 미반환, 전세사기, 바지사장 문제, 개인과 법인의 구별,거품의 정도 판단등 모든 문제는
거래사례비교법에서 생긴다.
내재가치(원가와 재조달원가)를 기준으로 판단해야한다.
은행의 전세대출, 주택매입대출, 전세반환보증등은 내재가치를 기준으로 하면 아무런 문제도 발생하지 않은다.
부동산 가격 안정화에도 충실하게 기여한다.
내재가치는 기준만 제시하면 감정사나 일반도인도 쉽게 할 수 있다.
내재가치 공식
1.빌라(다세대)
대지가치 + 건물가치
대지가치: 지분×인접대지평균가×실용적율/200
인접대지평균가 × (호별총면적 ÷ 2 )
건물가치: 호별총면적 × 평당건축비 × 잔존연수 /내용연수
※호별총면적:전용면적+공용전용+복도+계단
※인접지 대지평균가: 구빌라나 일반적인 대지거래 가격( 특수상황의 거래가격이나 건축주 매입가, 일시적 급등한 단독주택등의 거래가는 제외)
2.아파트
대지가치 + 건물가치
대지가치 : (평형 ÷ 2) × 인접지대지평균가× 대지프리미엄
건물가치 : 평당건축비 × 건축평수 × 잔존연수/ 내용연수
3.기타 재건축 내재가치
대지의 내재가치
주택가격이나 전세가격의 안정화는 내재가치를 정확하게 알고 적용하는데 있다..
매매사례의 부작용을 보면
1.거품이 얼마나 생성되어 있는지 확인이 어렵다.
2.신축(처녀지)에 대한 대가가 너무 큰 게 현실이다. 따라서 반드시 수정되어야 한다.
3.거액의 컨설팅 비용이 전세입자와 바지사장,매수인에게 전가된다.
4.바지사장은 강통전세의 근원이며 거품의 형성하는데 결정적인 요인이다.
5.건축업자와 감정사와의 감정가 담합행위 금지가 어렵다.
6.주택값 상승과 부동산 거래질서 파괴에 큰 역할을 한다.
매매사례 비교법 폐해는 실제로 엄청난 피해자들을 양산한다.
재건축청산감정이나 기타 일반감정등에서 사회적 문제로 대두되고 있고
감정사들의 기능 향상 저해는 물론 공인중개사에게 의존하는 감정이 현실이다.
거품을 예방하고, 정보가 부족한 세대와 부동산에 대한 지식이 비교적 적은 젊은층에게
부동산 피해를 줄이려면 지금이라도 매매사례는 참고만 해야지 감정가격으로 사용하기에는
부적합하다.
따라서 감정평가 실문기준의 거례사례비교법은 폐지해야 하는데
이를 수정하려 하면 더 큰 문제가 발생하는 것은 너무나 자명한 일이다.
내재가치는 현재 상태의 집(빌라.아파트 오피스텔등)을 지으려면 보편 타당한 원가가 얼마드냐를 알아보는 것이다.
가격은 심리적 요인과 일시적 수요 과다등으로 과다하게 급등했다가 급락하는등 가격의 변동이 심하다.
모든 가격은 내재가치 즉 현재의 원가를 기준으로 움직이게 되어 있다.
일시적으로 급등한 가격을 기준으로 삼는 다면 부동산으로 인한 많은 문제가 지속적으로 발생할 수 있다.
대출기관, 보증기관이 내재가치를 기준으로 사무를 집행하면 부동산 급등이나 급락을 예방할 수 있으며
부동산 가격도 안정적으로 유지될 수 있다.
지금 매매사례로 인한 폐해는 궁극적으로 국민의 세금이 투입될 수밖에 없다.
결론: 매매사례비교법을 폐기하고 원가법과 재조달 원가법, 복성식 평가법으로 보수적 평가를 통해
기준가격을 산출하고 은행대출이나 전세금 반환보험도 내재가치를 기준으로 해야 한다.
지금은 주택가격 안정화나 전세위험, 대출위험 예방을 위해 늦었지만 거래사례비교법은
폐지되어야 한다.
