국민참여입법센터

전체 주요내용...

1. 빌라, 단독주택 위주의 재건축의 재초환은 그 부과를 유예 하거나 아파트재건축과 달리 적용해야 합니다.
2. 종전가액 산정시 아파트 재건축과 공시지가 자이가 크고 그에 따른 종후가액 차로 단독주택 빌라 재건축 단지는 더 큰 부담을 가지게 됩니다.
3. 모든 재건축단지가 개정법 시행으로 부담이 줄거라고 하지만 대전 용문동 재건축단지처럼 특수한 사업장에 대해서는 그 취지가 무색한 개정입니다.
4. 단지 새 집을 갖고 싶어 P를 주고 입주권을 구매했으나 재초환으로 입주도 못하는 실정입니다
5. 개정안을 그대로 적용하기보다는 특수 사업장의 불합리한 여건도 반영하여 일부 시행령의 내용을 개정함으로써 개정안의 취지를 고취하길 바랍니다

전체 주요내용...

헌법소원에서 재초환법이 이중과세가 아니라고 하였으나 재건축조합 입장에서 납득하기 어려운 점이 많습니다.
재개발이 아닌 재건축에 대해서만 과세하는 점, 일부개정안과 시행령 등에서 완화한다고는 하나 대상주택 주담대 상환도 어려운데 환수금은 빛을 내서 납부하여야 할 사정으로 결국 매도 후 납부가 가능하고 동시에 양도소득세까지 납부하여야 한다는 것은 지나치게 가혹합니다.
특히 서울이나 수도권이 아닌 지방까지 똑같은 잣대로 과세한다는 것은 깊이 고려할 부분이라는 생각입니다.
그리고 경제가 어려울 때는 유예하고 집값 폭등시에는 경고용으로 이 법을 운용하는 것은 입법취지에 맞지않는 졸속입법이라고 보여집니다.
국민 누구나가 공감하는 진정 형평성 있는 법으로 개정되길 바랍니다.
감사합니다.

마. 재건축부담금 감경, 결정 및 부과, 납부유예 등에 관한 사무를 처리하기 위한 고유식별정보의 처리권한을 규정(안 제17조의3 신설)....

1. 재건축 초과이익 환수제도를 서울 및 수도권과 지방에 동일하게 적용하는 불합리
 재초환 제도는 수도권에서 부동산 과열을 막기위한 방법을 부동산이 침체되어 있는 지방에도 동일하게 적용하여 재건축으로 
 인한 재초환 부담으로 입주의 어려움을 겪게 되는 조합원들이 생깁니다.

2. 공동주택 재건축과 단독주택 재건축을 동일하게 적용하는 것에 따른 불합리
 단독주택 재초환 부과기준이 되는 재건축 개시시점의 공시가격이 공동주택 공시가격보다 현저히 낮은 상태에서 재건축 종료 
 시점엔 공동주택으로 계산되어 공시가격이 크게 상승하여 조합원들이 체감하는 부담금이 크게 높아지는 문제가 발생합니다.

 따라서 단독주택 재건축은 재초환 부담금 산정에 부당합을 느껴 재초환법을 유예나 폐지할 수 있도록 조치 부탁드립니다.

마. 재건축부담금 감경, 결정 및 부과, 납부유예 등에 관한 사무를 처리하기 위한 고유식별정보의 처리권한을 규정(안 제17조의3 신설)....

1. 서울등 대부분지역이 아파트를 아파트로 재건축했는데 용문더샵엘리프의 경우 단독주택을 아파트로 재건축하여 재건축초과이익환수제도 완화후에도 서울등 타지역에 비해 상대적으로 훨씬 큰 환수금 납부할건으로 예상됨
2. 승계조합원의 경우 재건축초과이익은 원조합원이 모두 취득하고 승계조합원은 이익없이 원조합원의 이익에 대한 환수금 납부 의무가 있어 원조합원은 이익만 취하고 환수금 안내고 승계조합원은 이익없이 환수금을 내는 매우 불합리한 결과 초래함(용문더샵엔리프의 경우 한때 프리미엄 6억 정도를 주고 승계한 조합원 다수 있는데 원조합원은 환수없고 이익없는 승계조합원이 억대의 환수금을 추가로 지불해야하는 이상한 상황)
3. 일반분양자들은 분양가보다 입주당시 시세가 높아도 아무런 비용을 부담하지 않는 반면 자기집과 땅을 제공하여 오랜시간 불확실한 상황에서 사업을 추진힌 조합원은 높은 환수금을 부담해야 하는 불합리한 상황

가. 재건축사업에 따라 용적률 완화 조건으로 공공에 제공하는 “임대주택”을 종료시점 부과대상에서 제외하는 주택으로 규정(안 제2조)....

현행 재초환은 아파트, 단독주택 등 사업초기 건물의 형태와 관계없이 동일하게 적용됩니다. 단독주택의 경우 공시가격 현실화율이 아파트보다 낮아 준공 시 개발 이익이 크게 잡히는 점, 개발 후 개발 이익이 높게 시장에서 평가되고 유지되는 서울, 소위 강남과 비교하여 지방은 일시적 개발호재 등에 의한 시세 급등에서 제자리로 돌아갈 때를 고려하면 재초환금액이  일시적으로 크게 잡힐 수 있는 점 등을 고려하면 지방과 서울은 달리 판단하여야 됩니다.
또한, 대전 용문 재건축 지역은 학교부지 기부 채납, 조합원의 사업비로 학교부지에 학교 설립 등 조합원의 개별 이익을 넘어 대전 지역사회에 일조하는 점을 고려하여 재건축초과이익 환수는 이러한 점을 충분히 고려하여야 된다고 생각됩니다. 재초환금액 때문에 입주도 못하고 팔아야될지도 모르는 위험에 잠이 오지 않습니다.

그리고, 재건축 재개발 별 차이가 없는 것임에도 불구하고 달리 적용되지 않아야 합니다. 깊은 고려 부탁드립니다. 

마. 재건축부담금 감경, 결정 및 부과, 납부유예 등에 관한 사무를 처리하기 위한 고유식별정보의 처리권한을 규정(안 제17조의3 신설)....

- 빌라, 단독주택 위주의 재건축을 유예를 해 주면 좋겠지만 아파트의 재건축과는 차별을 줄 수 있도록 개정해 주시기 바랍니다.
- 종전가액 산정 시 아파트와 빌라 및 단독주택은 공시지가 현실화율이 너무 다릅니다.. 재초환금은 종후가격에서 공사비 등을 차감한 후 종전가액과 비교해서 산출합니다. 최종 10년 전 가격 산정 시 아파트와 주택의 공시지가 반영율이 다르다면 단독주택은 너무 불리한 계산 방식이라고 생각합니다.
예) 기존의 재초환금액서 빌라, 단독주택은 1/2 정도를 감액한다.

전체 주요내용...

안녕하세요. 
우여곡절 끝에 재건축초과이익환수제에 대한 법률이 여야 합의를 통하여 입법을 예고하였습니다.
저는 대전시 소재 용문123 재건축 입주권을 프리미엄을 주고 2019년에 취득하였고,
내년 2월이면 입주하게 됩니다.
어느덧 저의 나이도 내년이면 만 60세가 되며 지금은 전세를 살고 유일한 부동산이 신규 아파트입니다.
그간 새정부 들어설때마다 재초환금에 대해 유예를 해 주었는데 지금은 재초환금을 납부해야 한다고 합니다.
2019년 당시 입주권을 매매시 재초환금이 많아야 200만원 정도라고 들었고, 그 정도야 크게 부담이 될 것 같지 않아 신경도 쓰지 않았습니다.
그런데 시뮬레이션을 조합측에서 돌려 예상되는 금액이 억대가 넘습니다.
직장도 퇴직 하고 딸랑 아파트 한 채 있는데 억대의 재초환금을 내야 된다고 하니 잠이 오질 않습니다.
몇가지 문제점을 재기하겠습니다.
1. 미실현이익에 대한 세금(애매하지만, 국가에 납부하니 세금이라고 하겠습니다)의 문제 : 재초환의 입법취지는 공감은 합니다만, 아직 팔지도 않은 부동산에 대하여 세금을 부과한다니 조세정책에 맞는지 의문입니다. 물론, 대법원 판결에서도 재초환금 부담하는것은 합헌이라고 합니다. 그렇다고 하더라도 부당한 것 같습니다. 향후 이 아파트를 팔았을 때 부과시점의 종가보다도 떨어진다면 국가에서 환급을 해 주는 것도 아닌데 말입니다. 또한, 매매 차익에 대해서는 별도로 양도소득세를 부과하고 있는 점에 비추어 볼 때도 이는 이중과세에 해당하는 것 같아 매우 부당한 것 같습니다.
2. 재개발과 재건축에 대한 차별 : 재개발과 재건축의 차이는 기반시설이 차이라고 하는데 이것도 형평성에 맞지 않습니다.
재초환금을 부과하게 된 계기가 강남의 아파트를 대상으로 제정된 것으로 아는데, 저희처럼 연립주택, 단독주택 위주의 재건축은 너무 많은 변수가 있는 것 같습니다. 아파트는 통상 평수에 따른 공시지가가 거의 비슷하지만, 단독주택은 그 편차가 너무 많습니다. 지방의 재건축은 재개발과 별 차이도 없는데 재건축이라는 이유(물론, 구역지정시 약간의 차이는 분명 있었을 것입니다)만으로 지역의 유사한 재개발(기반시설도 유사)은 재초환금이 없고 우리는 억대의 재초환금을 부과해야 하니 당사자들은 수용하기 어려운 부분입니다.
지방의 재건축, 특히 아파트가 아닌 빌라, 주택 위주의 재건축은 별도의 유예 또는 추가 감액 등에 대한 조항을 신설해야 할 것입니다.
3. 종전가액 계산 시 매매가격으로 계산 필요 : 입주권 구입 시 감정가에 프리미엄 주고 매매하고 취득세도 꼬박꼬박 냈는데 재초환금 계산은 공시가의 60%(?) 정도로 계산하는 것은 형평성이 맞지 않음
4. 1가구 1주택자 실입주자에 대해서는 100%면제 필요 : 구 주택에 살다가 새 집에 살고 싶은 열망에 입주권을 구입해서 들어가는데 억대의 세금을 내라는 것은 조세형평성에 전혀 맞지 않음, 60세 무직이 1억을 마련하려면 문짝, 세시를 떼어 팔아서 세금 내야 합니다.  
위와 같이 문제점이 많은데 너네는 재건축으로 집값이 올랐으니 세금내라, 이는 악법 중에 악법입니다. 이러한 불합리한 법은 폐지시키거나 대폭 감면시켜야 합니다.
60년을 살아오면서 납세의 의무를 성실하게 준수하였습니다만, 이러한 법은 처음봅니다. 당사자라고 생각하고 법을 현실적으로 재개정 해 주실 것을 간곡히 부탁드립니다.

가. 재건축사업에 따라 용적률 완화 조건으로 공공에 제공하는 “임대주택”을 종료시점 부과대상에서 제외하는 주택으로 규정(안 제2조)....

서울 투기 잡으려고 만든 법을 지방인 대전에 동일하게 적용하는 것은 부조리합니다.

나. 세대의 요건, 상속, 혼인 등 부득이한 사유 등으로 인하여 보유하는 주택 등을 규정(안 제10조의2 신설)....

제 신혼 때는 정부 지원도 없고 부모님께 물려받은 돈도 없어
둘이 열심히 돈 모아 새 집에서 살고 싶어
남들 안 사는 낡은 주택에서 10년을 살았습니다.
행정이 늦어지고 평가기준이 달라져
지방인 대전에서도 억대의 세금을 내야한다니
집에 대한 고민이 끝이 없습니다.

다. 재건축부담금의 감경절차, 주택 수에서 제외하는 주택의 처분기한 위반 시 가산이자 등을 규정(안 제11조의2, 제11조의3 신설)....

대도시 서울과
소도시 대전이 
똑같은 법을 적용하는 것은 형성성에 맞지 않습니다.

라. 60세 이상 1세대 1주택 고령자의 담보제공 방법, 납부유예 절차 등을 규정(안 제13조의2 신설)....

헌 집을 
새 집으로
바꾸는데 20년이 걸렸습니다.
신랑이 5년 후에 60세 입니다.
저희 부모님보다도 10년이나 늦은 나이에 새 집을 갖게 되었고
집에 대한 경제적인 부담은 상상초월입니다.

마. 재건축부담금 감경, 결정 및 부과, 납부유예 등에 관한 사무를 처리하기 위한 고유식별정보의 처리권한을 규정(안 제17조의3 신설)....

대부분이 중산층인 대전에서
재건축부담금른 유예되어야 옳습니다.

나. 세대의 요건, 상속, 혼인 등 부득이한 사유 등으로 인하여 보유하는 주택 등을 규정(안 제10조의2 신설)....

저는 30년 빌라를 소유한 지방 재건축 원조합인 입니다.

막대한 재초환금으로 입주를 못하고 정든곳을 떠나야 합니다.

팔지도 않은 집에 내가 들어가 살겠다는데,,, 무슨 이득을 봤다고 환수금을 내라는 건지??

이 불합리한 제도가 적용되는 단독주택, 빌라 지방 재건축 사업장은 법 시행을 유예해 주시기 바랍니다.

다. 재건축부담금의 감경절차, 주택 수에서 제외하는 주택의 처분기한 위반 시 가산이자 등을 규정(안 제11조의2, 제11조의3 신설)....

저는 30년 빌라를 소유한 지방 재건축 원조합인 입니다.

막대한 재초환금으로 입주를 못하고 정든곳을 떠나야 합니다.

팔지도 않은 집에 내가 들어가 살겠다는데,,, 무슨 이득을 봤다고 환수금을 내라는 건지??

이 불합리한 제도가 적용되는 단독주택, 빌라 지방 재건축 사업장은 법 시행을 유예해 주시기 바랍니다.

라. 60세 이상 1세대 1주택 고령자의 담보제공 방법, 납부유예 절차 등을 규정(안 제13조의2 신설)....

저는 30년 빌라를 소유한 지방 재건축 원조합인 입니다.

막대한 재초환금으로 입주를 못하고 정든곳을 떠나야 합니다.

팔지도 않은 집에 내가 들어가 살겠다는데,,, 무슨 이득을 봤다고 환수금을 내라는 건지??

이 불합리한 제도가 적용되는 단독주택, 빌라 지방 재건축 사업장은 법 시행을 유예해 주시기 바랍니다.

마. 재건축부담금 감경, 결정 및 부과, 납부유예 등에 관한 사무를 처리하기 위한 고유식별정보의 처리권한을 규정(안 제17조의3 신설)....

저는 30년 빌라를 소유한 지방 재건축 원조합인 입니다.

막대한 재초환금으로 입주를 못하고 정든곳을 떠나야 합니다.

팔지도 않은 집에 내가 들어가 살겠다는데,,, 무슨 이득을 봤다고 환수금을 내라는 건지??

이 불합리한 제도가 적용되는 단독주택, 빌라 지방 재건축 사업장은 법 시행을 유예해 주시기 바랍니다.

전체 주요내용...

저는 30년 빌라를 소유한 지방 재건축 원조합인 입니다.

막대한 재초환금으로 입주를 못하고 정든곳을 떠나야 합니다.

팔지도 않은 집에 내가 들어가 살겠다는데,,, 무슨 이득을 봤다고 환수금을 내라는 건지??

이 불합리한 제도가 적용되는 단독주택, 빌라 지방 재건축 사업장은 법 시행을 유예해 주시기 바랍니다.

다. 재건축부담금의 감경절차, 주택 수에서 제외하는 주택의 처분기한 위반 시 가산이자 등을 규정(안 제11조의2, 제11조의3 신설)....

단독주택을 갖고 있다가 재개발을 하게 되었는데, 팔지도 않은 집에 무슨 이익을 봤다고 초과이익환수금을 내라는 것도 어불성설인데,
미리 이익볼 것을 예상하여 부과하는 세금이 어디 있나요?

게다가 같은 사례임에도 불구하고 관리처분 시기에 따라 환수금 유무가 달라지고, 서울과 지방의 차이가 있음에도 단독주택의 공시지가 때문에 서울보다 더 많은 환수금을 내야하는 부조리도 있습니다.
도대체 이런 말도 안되는 세금은 누구를 위한 것인지, 집이 있어도 세금때문에 입주를 못한다는 현실이 안타까울 뿐입니다.

이 불합리한 제도가 적용되는 단독주택, 빌라 지방 재건축 사업장은 법 시행을 유예하거나 폐지해 주시기 바랍니다.

가. 재건축사업에 따라 용적률 완화 조건으로 공공에 제공하는 “임대주택”을 종료시점 부과대상에서 제외하는 주택으로 규정(안 제2조)....

대전 용문동 둔산더샾엘리프  조합원입니다. 정부가 제시한  시점보다 관처가 늦어져서 저희는 재초환대상 옆에있는 숭어리샘은 저조환면제가 되었습니다. 서울도 아니고 수도권도 아닌데 법을 똑같이 적용한다면 지방에사는 사람은 너무 억울한일입니다. 집값이나 비싸면 덜억울하겠지요  미분양 되었던 저희용문은 너무나 억울합니다
단독주택은 공시가격 현실화율이 아파트보다 낮고  준공시 개발이익이 크게 잡힌다는 지적이 끊임없이 제기되왔고 특히 용문은  잘나가는 지역도 아니였기에 더더욱 낮았습니다. 재건축 종료시정엔 아파트로 계산되어 공시가격이 크게 뛰면서 부담금이 크게 높아지는 문제가 발생됩니다. 지방에 살고있는것도 억울한데 서울과 똑같이 취급받는게 기가막힙니다.  재초환세금때문에 집을 팔아야하는데 부동산경기도 최ㅏㄱ이라서 한숨만 나옵니다.

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수신처: 국토교통부장관

재건축초과이익환수법 시행령 개정(안) 의견서

O 귀부에서는 재건축부담금이 면제되는 초과이익 금액을 상향하여, 국민의 부담을  줄이고 재건축을 원활히 해주 주택공급을 확대하기 위한다고 하였음. 윤석열대통령께서는 재건축 초과이익 환수제는 실현되지 않은 이익에 부과되는 조세 제도에 맞지 않는 제도라고 하여 대통령 공약사항으로 재건축 초과이익 환수제 완화를 발표하였음  

O 이에 따라 재건축초과이익환수법 개정이 추진되어 지난 2023.12.26. 개정 완료되었으며, 그에 따른 시행령을 개정 중임.

O 현재 재건축 부동산 시장은 공사비의 급증으로 공사 중단, 공사 포기, 재건축 추진 중단 등 다양한 형태로 조합원의 개발에 따른 공사비 대폭적인 증액 요청으로 몸살을 앎고 있어서 있으며, 엎친데 덮친 격으로 재초환추가부담금이라는 무지막지한 세금을 이중으로 부담을 해야만 재건축 사업을 추진할 수 있음. 공사계약이 된 단지는 중단 할 수도 없고 울며 겨자먹기식으로 공사비 계약체결 이후 건설자재 및 인건비 상승 등으로 공사계약금에 기본 50% 이상을 요구하며, 요구에 불응 시에는 철수하는 등 온전히 재건축조합의 조합원들에게 진퇴양란으로 책임과 부담이 온전히 넘어오고 있음. 계약해지 시에는 사법부의 재판부에서는 손해배상청구소송으로 손해배상을 해주어야 하는 불행한 사항이 비일비재하게 발생하고 있음  
 -부산 범천1-1구역재건축-현대건설: 평당539.9만원→926만원(72% 인상) 
 - 대구 달서구 상인센트럴자이_GS자이: 평당 429.43만원→641.5만원(49%.4%인상)
 -송파구 잠실진주 재건축-삼성물산/현대산업개발(2023.11 계약체결): 평당 660만원→880만원 
 -서울 서초구 신반포22차 재건축-현대엔지니어링(2017계약체결): 평당 500만원 → 1300만원 등 다수
 
한국부동산원에 공사비 검증을 의뢰하는 건수가 급증하고 있다. 부동산원에 따르면 지난 2018년에는 1건이었던 것이 2020년에는 13건, 2021년에는 22건, 2022년에는 32건, 2023년에는 30건 등 꾸준히 늘어나는 추세로 공사비 인상에 따른 분쟁이 끊임없이 도사리고 있음 

O 최근의 자재값·인건비 등 공사비 급등하면서 재개발·재건축 공사의 착공이 늦어지면서 이같은 부양책이 실제 효과를 발휘하는데 큰 걸림돌이 되고 있음. 한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 2023. 12월 주거용건물 건설공사비지수는 152.47인데, 2020년 12월(121.46)과 비교하면 25.5% 상승했음. 건설자재지수도 2020년 12월 106.4에서 2023년 12월 144.2로 35.6% 증가하였고, 주요 건설자재인 철근과 시멘트가 자재값 상승이 컸다. 이 기간 동안 물가상승률이 약 12%인 점을 감안하면 두 배 이상 높아서, 범 정부 차원의 공사비 안정 대책과 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 등 규제 완화가 필요하다는 게 건설업계의 요구
하고 있음(출처: 에너지경제신문|입력2024.02.13. 15:21)

O 정부는 도심 정비를 활성화 하겠다고 여러 대책들을 내놓고 있으나, 하지만 아무리 인센티브를 부여해도 재건축초과이익환수제가 있는 한 뒤에서 다 깨지는 결과가 나올 것이 우려됨.정말 도심 공급 활성화를 추구한다면 재건축초과이익환수제 폐지가 필요하고, 폐지가 어렵다면 근본적인 개혁이 요구되며, 이도 못하겠다면 임시방편이지만 종전과 같이 한시적 유예라도 줘야 한다고 봄(출처:파이낸셜뉴스입력 2024.02.03 09:00수정 2024.02.03. 09:00)

O 현재 재건축초과이익환수를 위하여는 세부적으로 재건축초과이익 환수업무처리지침 (국토교통부고시 제2022-445호(2022.8.4.)』 에 따라 법제10조의 정상주택가격상승분 산정에 필요한 평균주택가격상승율을 전국주택가격동향조사서 상 월간 주택매매가격지수를 적용하고 있음. 동 지침 제3조에는 세부평가지표 및 방법을 제시하며 평가하고 있는데 동 기준은 아래와 같음 
 1. 지방자치단체별 주거기반시설의 설치수준 10%
   가. 도로보급률 : 3퍼센트
   나. 1인당 도시공원면적 : 2퍼센트
   다. 1인당 주차면수 : 3퍼센트
   라. 아파트 지역난방 비율 : 2퍼센트
 2. 지방자치단체별 주거복지실태 평가결과 : 30퍼센트
   가. 주거 지원계층 비율 : 10퍼센트
   나. 주택보급률 : 10퍼센트
   다. 노후 건축물 비율 : 10퍼센트
 3. 지방자치단체별 주거복지 증진 노력 : 45퍼센트
   가. 공공임대주택 공급 실적 : 15퍼센트
   나. 주거복지센터 설치 실적 : 20퍼센트
   다. 주거관리비 지원 등 : 5퍼센트
   라. 주택공급질서 확립 노력 : 5퍼센트
 4. 지방자치단체별 정책추진 기반조성 노력: 15 퍼센트 
   가. 정책추진 준비사항 등 평가 : 10퍼센트
   나. 재건축부담금 집행 실적 : 5퍼센트

등으로 구성이 되어 있는데, 이는 정상주택가격상승분을 재건축 단지에서 기본적으로
갖추어진 기반 시설 등과 주택 실거래와는 거의 동떨어진 평가지표롤 작성하여 제시하고 있음. 

O 대도시에 이미 갖추어진 인프라, 변동이 거의 생기지 아니하는 도로보급률, 아파트 지역난방 비율 등 주택 실거래 가격에 영향을 주는 요소는 전무한 기준으로 월간 주택매매가격지수를 적용하고 있음. 

O 이는 현행 재건축초과이익환수법 시행령 제6조제2항 및 제3항에서 산정시에도 실거래가격을 적용하도록 하였는데, 실거래가격과 동떨어진 평가항목을 근거로 임의적 판단에 정상주택가격상승분을 적용하는 것은 이율배반적으로 매우 불합리함.

O 통계청의 발간 발간등록번호 11-1240000-001409-14된 『전국주택가격동향조사』 2020년 정기통계품질진단 결과보고서(한국통계진흥원, 2020.11.30) 보고서에서도 실거래가격이 반영이 안된다고 스스로 주택가격동향조사보고서의 아래와 같이 한계점을 드러내고 있음
                                 - 아래-
                               ...중간생략....
전국주택가격동향조사는 조사과정의 프로세스를 잘 준수하고 있어 절차를 제대로 잘 지켜서 통계를 작성했는가를 보는 정기통계품질진단의 평가점수가 높게나타났다. 하지만, 내용적인 측면에서 몇 가지 문제점들이 제기되었다. 첫째, 주간단위 조사와 월간단위조사 간 차이가 발생하는데, 이는 주간조사에 실거래 정보미반영 등 여러가지 한계가 있는 바, 이를 개선할 필요성이 있다. 둘째, 표본추출의 대상이 되는 모집단의 현실반영도가 떨어질 수 있고 주택가격통계가 가지는 중요성을 감안할 때 표본오차를 낮추어 정확성을 제고할 필요가 있다. 셋째, 여러 기관에서 유사한 통계가 발표되고 있어 이용자들이 주택가격통계를 활용함에 있어 혼란을 초래할 우려가 있다. 넷째, 조사결과는 부동산 통계정보시스템을 통해 이용자들에게 제공되는데 사용상 불편하여 활용도가 떨어지는 문제가 있다. 
이러한 문제들을 해결하기 위해 다양한 개선과제가 도출되었는데, 먼저 단기과제로는 통계이용자들이 통계작성방법을 보다 쉽게 이해하도록 통계설명자료내용을 보완하는 한편, 이용자들이 원하는 형태로 편리하게 활용할 수 있도록 마이크로데이터 활용성을 개선할 필요가 있다. 또한 지수검증위원회를 구성하여 이용자들의 다양한 요구사항을 반영하고 유사통계를 생산하는 기관들간의 협력체계를 강화할 필요가 있다. 그리고 주간단위 조사의 표본규모 확대 등을 통해 실거래 반영비율을 높여 주간과 월간조사와의 정합성 향상이 필요하다. 중기과제로는 주택가격통계의 정확성을 제고하기 위해 표본설계 적절성을 확보하는 한편, 가격자료에 대한 상대표준오차를 감소시키기 위해 적정수준의 표본규모를 확보할 필요가 있다. 또한, 이용자요구사항 등을 보다 신속하고 편리하게 반영하기 위해 부동산 통계정보시스템의 이용 편의성 개선이 요구된다.
 장기과제로는 주간조사에 실거래를 반영할 수 있는 제도적 보완 등 주간조사의 정확성 향상 방안 수립이 필요하다. 






출처:『전국주택가격동향조사』 2020년 정기통계품질진단 결과보고서 요약문 (통계청. 2022 11 30.)

O 전국주택가격동향조사 통계(국가통계승인번호 제304004호, 1985. 9. 10)는 선택된 표본에 대해 주어진 설문형식으로 조사한 자료로서, 아파트 78시 31군 104구 36,800가구(월간/33,500(주간)로 190개시군구/15개권역, 연립 및 단독 78시81군 104구 연립 다세대 6550가구, 단독 4620가구를 17개 시도/15개 권역으로 발표하여 권역단위로 월 2일 조사를 수행하여 발표함. 이는 단독주택과 연립주택을 표본을 함께 반영함으로써 정상주택가격변동율을 매우 낮게 하여 재건축을 하는 아파트군에 매우 큰 악영향을 미치며, 월 2일간 조사한 표본으로 아파트 실거래가격과는 전혀 동떨어지는 차이가 존재함. 또한, 실거래 전수표본을 지수화한 공동주택실거래가격지수와는 큰 차이가 있고 감사원의 감사결과 문제가 있다고 지적하는 통계일 뿐 아니라 실거래 정보가 미반영되어 활용도가 떨어지는 자료로 활용가치가 매우 낮은 자료일 뿐임
   
O 재건축부담금 계산 시 ? 전국주택가격동향조사 통계를 적용하는 것과 ? 공동주택실거래가격지수 통계를 사용하는 것과 ? 연립주택를 제외한 아파트 실거래가격지수와는 큰 차이가 발생(서울의 경우 ?과 ?간의 매매가격 상승율이 3배 이상 차이가 남, ?과 ?간의 매매가격 상승률은 더 큰차이 발생)하여 허수가 포함된 재건축부담금이 산출되므로 정당한 재건축부담금이라 할 수 없으므로 이를 현실화 하여 국토부에서 운용하고 있는 국토교통부 실거래가공개시스템을 적용하든가 등 개선하여야 함

O 따라서 윤석열 대통령 공약사항의 이행을 위하여 불합리한 재건축초과이익부담금의 개선과 재건축 조합원들의 공사비 폭등과 재초환부담금의 이중으로 부담하는 완화 를 위하여는 
   - 국토교통부 실거래가공개시스템 자료 활용
   - 공동주택실거래가격지수(국가통계승인번호 제116072호, 2009.12.21일 또는 합당한 새로운 통계)를 사용하여 재건축부담금을 산출 하도록 (1) 시행령에 명기하여 법적안정성을 확보하는 방안과 (2) 재건축초과이익 환수업무처리지침을 개정하는 방안 중에서 택일하여 재건축부담금이 정당하게 산출부과, 납부하게 하여 조세저항을 미연에 방지할 필요가 있음 

1안)

 시행령 개정안
     개정(안) 의견
사유
제8조
 -
제8조 제5항 (신설)
? 정상주택가격상승분 산정시에 실거래가격을 반영한 공동주택실거래가격지수(국가통계승인번호 제116072호, 2009.12.21.)를 적용하거나 국토교통부실거래가공개시스템의  아파트, 연립 다세대 등 해당 거래분류별에서 실거래가격지수로 한다
당해 주택에 합당한 주택 실질적인 실거래가격를 반영한 가격지수 반영
-아파트는 아파트 실거래가
-연립주택은 연립주택  실거래가
-단독주택은 단독주택 실거래가


2안)
재건축초과이익 환수업무처리지침 (국토교통부고시 제2022-445호(2022.8.4.)』 

재초환환수업무처리지침
     개정(안) 의견
사유
제3조
①~②: 생략 
? 없음
제3조 제3항 (신설)
정상주택가격상승분 산정시에 실거래가격을 반영한 공동주택실거래가격지수(국가통계승인번호 제116072호, 2009.12.21.일)를 적용하거나 국토교통부실거래가공개시스템의  아파트, 연립 다세대 등 해당 거래분류별에서 실거래가격지수로 한다
당해 주택에 합당한 주택 실질적인 실거래가격를 반영한 가격지수 반영
-아파트는 아파트 실거래가
-연립주택은 연립주택  실거래가
-단독주택은 단독주택 실거래가