1. 배경
분양가상한제 거주의무 유예로 인해, 많은 사람들이 신축 주택에 전세계약을 체결하고 임차인이 되고 있습니다.
하지만 현 주택법 시행령은 거주의무 유예로 등장한 신축 주택의 임차인을 충분히 보호하지 못하고 있습니다.
특히 전매제한 및 거주의무의 내용을 담은 부기등기는 금지사항등기이자 환매특약등기로, 임차인의 대항력은 해당 부기등기보다 필연적으로 후순위가 되어 거주의무자의 매입신청 혹은 거주의무 위반 등의 사유로 한국토지주택공사가 신축 주택을 매입할 경우 임차인은 대항력을 주장하지 못하여 전세보증금을 모두 상실할 위험에 노출되어 있습니다.
2. 입법의견으로 제시하는 수정안
가. 전매제한 및 거주의무 예외사유에 임차인에 의한 경매 추가
[영 제73조 제4항 제6호]
(기존) 법 제64조제1항제3호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우
(수정) 법 제64조제1항제3호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다), "해당 주택을 소유자로부터 임차하고 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖춘 자"에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우
(해설) 위 수정안을 통하여, 거주의무 유예기간이 끝나가는 상황이라도 임차인은 집행권원을 얻어 해당 주택을 경매할 수 있게 되고, 경매기간동안 거주의무 위반의 가능성을 없애 한국토지주택공사의 강제매입을 피하여 임차인의 대항력을 보존할 수 있습니다.
나. 거주의무 예외사유에 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 신설
[영 제60조의2 제2항 "제9호"]
기존 : < 신 설 >
수정 : 해당 주택을 거주의무자로부터 임차하고 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖춘 자가 임차보증금을 반환받지 못한 경우. 단, 임대차계약기간만료 후 2년의 기간에 한한다.
해설 : 위 신설조항을 통해, 거주의무자가 임차보증금을 돌려주지 못하는 상황에서 거주의무 위반으로 한국토지주택공사의 강제매입이 이루어지는 것을 막아 임차인의 대항력을 보존할 수 있습니다. 다만 거주의무자가 이를 악용하여 의도적으로 임차보증금의 반환을 거부할 수 있으므로, 임차인의 경매 준비 기간을 고려하여 임대차기간만료 후 2년의 기간에만 거주의무의 예외를 인정하였습니다.
