(수정안 조문)
주택법 제60조의2
제1항
1. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우
가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우
1) 분양가격이 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군 및 특별시ㆍ광역시의 자치구의 행정구역을 말한다. 이하 이 항 및 제2항, 제6항에서 같다)의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 2년
2) 분양가격이 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 1년
나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우
1) 분양가격이 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 2년
2) 분양가격이 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 1년
제2항
3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하는 경우. 다만, 특별시ㆍ광역시 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다.
9. 법 제57조의2 제2항에 따라 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청하였으나 거부된 경우
10. 거주의무기간이 개시 또는 재개시될 때 해당 주택의 임대차계약기간이 남은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 1년 이내에서 임대차계약기간의 만료일까지로 한정한다.
(수정안 개요)
(1) 신설되는 제6항 제2호 매입 거부 조항의 시세 산정 기준과 제1항 거주의무기간 시세 산정 기준을 통일해 시세 산정 기준의 체계ㆍ자구 통일 및 합리성 제고
- 거주의무기간 시세 산정 기준 : 인근지역 주택매매가격 -> 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격으로 수정
(2) 재매각 불가 사유로 인한 매입 거부 시에도 실거주의무 지속 부과는 위헌으로, 매입 거부 시 실거주의무 예외규정 필요
- LH 매입신청 거부된 경우를 실거주의무 예외사유로 추가
(3) 특별법인 주택임대차보호법 제4조 임대차기간, 제6조의3 계약갱신 요구와 충돌해 임대인 처벌 및 임차인 보증금 반환 불가 문제 발생
- 거주의무기간 개시 또는 재개시 시점에 해당 주택의 임대차계약기간이 남아있는 경우 1년 이내에서 임대차계약기간의 만료일까지 거주한 것으로 보도록 개정
(4) 해당 주택건설지역 가운데 서울특별시, 인천광역시 지역의 자치구별 시세 차이 고려 필요
- 해당 주택건설지역에 자치구의 행정구역 추가
(5) 전세대책 및 주택공급대책으로 거주의무 기간 대폭 단축
- 거주의무 기간 : 2~5년 -> 1~2년으로 단축
(세부내용)
(1) 신설되는 제6항 제2호 매입 거부 조항의 시세 산정 방식과 제1항 거주의무기간 산정 방식을 통일해 시세에 관한 체계ㆍ자구 통일
- 거주의무기간 산정 기준 : 인근지역 주택매매가격 -> 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격으로 수정해 매입 거부 조항과 통일성 확보
주택법 시행령 제60조의2 제1항에서 거주의무기간을 지정하는 근거는, 분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인지, 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인지, 100퍼센트 이상인지에 따라 결정됩니다.
그러나 수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침에 따라 지자체별 분양가심사위원회에서 결정하는 인근지역주택매매가격은 지자체별로 자의성이 매우 높고, 1년간의 시장 변화가 보정되지 않아 불합리합니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
1) 인근지역의 범위를 지자체에서 임의로 결정 가능
지자체 가운데 지자체장의 성향에 따라 실거주의무를 피하게 하고자 하는 지자체는 인근지역을 인접한 지가가 저렴한 동을 지정해 인근지역주택매매가격을 낮추어 산정하고, 지자체 가운데 실거주의무를 강화하고자 하는 지자체는 인근지역을 인접한 지가가 높은 동을 지정해 인근지역주택매매가격을 높여서 산정해 실거주의무 기간을 늘립니다.
이는 과거 민원으로 자치단체별 인근지역 설정범위에 대한 정보공개자료 근거를 제출한 바 있습니다.
2) 분양시점으로부터 1년 평균 시세 활용으로 최근 주택시장 환경 반영 불가
입주자모집공고승인일로부터 1년 평균 시세를 인근지역주택매매가격으로 산정해 주택 가격이 1년간 폭락한 경우에는 분양 시점 시세에 비해 과도하게 강한 규제를 적용받고(2023년 초 분양), 가격이 급등한 경우에는 분양 시점 시세에 비해 과도하게 약한 규제를 적용받습니다(2022년 초 분양). 그러나 현행 방식에서 1년 평균 규정만 폐지 시 산정 표본이 부족해 인근지역주택매매가격 산정이 어렵습니다.
국토교통부에서도 지자체 분양가심사위원회에서 결정한 인근지역에 대한 신뢰가 부족해 LH에서 시세보다 턱없이 높은 주택을 매입할 우려를 가지고 있어, 인근지역 주택매매가격이라는 지표가 있음에도 굳이 LH의 매입 거부 기준에는 다른 방식인 해당 주택건설지억의 아파트 평균 매매가격을 도입하였을 것으로 보입니다.
이러한 문제를 개선하기 위해, 거주의무기간 산정 기준도 입법예고안 제60조의2 제6항 제2호의 시세 산정 방식을 차용해, 주택법 시행령 제60조의2 제1항에서 거주의무기간을 지정하는 근거를 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 미만, 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만, 100퍼센트 이상으로 나누어 실거주의무기간을 산정할 것을 요청합니다.
그렇게 될 경우, 1년 평균이 아닌 현재의 시세를 기준으로 거주의무기간을 산정할 수 있고, 지자체별 인근지역의 자의적 설정도 차단할 수 있습니다.
만약, 인근지역 주택매매가격의 결정지침이 더 정확하다고 보아 거주의무기간 산정 기준을 변경하지 않으시겠다면, LH의 매입 거부 기준도 분양 당시 결정된 인근지역의 매입 신청 시점 주택매매가격의 120%로 변경해 제1항의 기준과 제6항의 기준을 통일해 체계ㆍ자구상의 통일성을 확보해 주십시오.
같은 조문에서 거주의무기간을 부과하는 것과, 매입신청을 거부하는 것의 기준 시세 산정방식에 합리적 근거 없이 차이를 둔 것은 체계ㆍ자구상 법령의 통일성이 없습니다.
실거주의무 기간 산정에도 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격을 적용해 매입 거부 기준을 동일하게 적용하는 것이 체계ㆍ자구상으로도 타당합니다.
분양가심사위원회의 결정에 높은 신뢰도를 부여해 본 의견을 수용하기 어려운 경우, 주택법 시행령 제60조의2 제6항 제2호를 다음과 같이 수정해 체계ㆍ자구를 통일해 주십시오.
법 제57조의2제7항 및 법 제64조제6항의 국토교통부령으로 정하는 바에 따른 해당 주택의 재공급 예상가격이 '제1항에 따라 결정된 인근지역의 매입 신청 시점' 아파트 매매평균가격의 120퍼센트 이상되는 등 재공급하기 어렵다고 인정되는 경우
(2) 재매각 불가 사유로 인한 매입 거부 시에도 실거주의무 지속 부과는 위헌으로, 매입 거부 시 실거주의무 예외규정 필요
- LH 매입신청 거부된 경우를 실거주의무 예외사유로 추가
대한민국헌법 제14조 모든 국민은 거주ㆍ이전의 자유를 가진다.
주택법 시행령의 현 조문은
주택법 시행령 제60조의2 제2항에 열거된 사유 이외에 경제적 어려움, 주택 매수, 노부모 봉양, 투병, 장애, 사고 발생 등 기타 거주의무를 지키지 못하는 사유 발생 시 한국토지주택공사에 매입을 신청한 후 거주를 이전할 수 있도록 해 최소한의 거주ㆍ이전의 자유를 보장해 위헌성을 해소하고 있습니다.
그런데, 현재 신설하려는 주택법 시행령 제60조의2 제6항 제2호는, 법 제57조의2제7항 및 법 제64조제6항의 국토교통부령으로 정하는 바에 따른 해당 주택의 재공급 예상가격이 해당 주택건설지역의 아파트 매매평균가격의 120퍼센트 이상되는 등 재공급하기 어렵다고 인정되는 경우에는 매입을 거부하면서, 다른 거주를 이전할 수 있는 방법을 전혀 제공하지 않고 있습니다.
대한민국 국민은 헌법에 따라 거주ㆍ이전의 자유가 있는데, 주택가격이 하락한 경우에는 매입 신청도 불가능하고, 거주의무 예외를 인정받을 수도 없어 거주ㆍ이전의 자유가 원천 차단됩니다. 주택가격이 하락해 투자차익이 전혀 없어 투기와 전혀 관계가 없는 경우에도 거주ㆍ이전의 자유를 원천 박탈하는 것은 공익적 목적도 전혀 없는 과도한 자유권의 침해입니다.
재매각이 어려운 주택의 LH 매입이 어렵다면, 거주 이전을 위해 재매각을 신청하였음에도 재매각이 어려워 LH가 매입 신청을 거부한 경우에는, 거부한 날로부터 실거주의무 예외를 인정해 거주한 것으로 보는 것이 타당합니다.
이는 전혀 부작용이 없는 것이, 재매각이 어려울 정도로 주택가격이 하락해 투자 이익이 전혀 없고 오히려 손해가 발생한 주택의 전월세를 허용해준다고 해서, 투기 방지 및 청약 과열 해소라는 입법목적이 전혀 훼손되지도 않고, 주택 가격이 대폭 하락해 실거주의무 예외를 받을 수 있을 것을 기대하고 투기 또는 청약을 하는 것도 기대하기 어렵습니다.
따라서 주택법 제60조의2 제2항 제9호를 신설해
9. 법 제57조의2 제2항에 따라 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청하였으나 거부된 경우
를 실거주의무 예외 사유로 추가해 주십시오.
(3) 특별법인 주택임대차보호법 제4조 임대차기간, 제6조의3 계약갱신 요구와 충돌해 특별법 우선 원칙 적용 문제
- 거주의무기간 개시 또는 재개시 시점에 임차인의 본계약 또는 계약갱신요구권에 따른 임대차기간이 남아있는 경우 1년 이내에서 임대차계약기간의 만료일까지 거주한 것으로 보도록 개정
1) 거주의무기간 최초 개시 또는 법 개정 이전 이미 입주한 주택의 거주의무기간 재개시까지 3년이 부여되는데, 임대인이 임대차계약을 2년으로 설정하였더라도, 임차인이 계약갱신요구권 사용 시 임대차계약 만료일에 바로 임차주택에 입주해 실거주할 수 없는 경우에는 계약갱신요구권을 거부할 수 없습니다.
그렇게 되면 임차권이 2년 더 존속하는데, 임대인은 임차권이 존속하는 2년간 임차인을 명도할 수 없어 거주의무를 반드시 위반할 수밖에 없습니다.
임차인의 경우에도 살던 주택이 LH에 강제 매입되는 경우, 임대료를 반환받는 주체가 불명확해지는 문제가 발생합니다.
2) 1년 정도의 해외거주, 지방이전 등으로 거주의무 예외를 인정받아 1년짜리 임대차계약을 체결하였다가, 거주의무 예외 사유가 소멸하여 임차주택에 입주하고자 하여도 주택임대차보호법 제4조에 의거 임대차계약이 존속하는 2년간 어떠한 사유로도 임차인을 명도할 수 없습니다.
그렇게 되면 반드시 거주의무가 위반되어 LH에 강제 매입될 수 있는데, 임차인의 경우에도 살던 주택이 LH에 강제 매입되는 경우, 임대료를 반환받는 주체가 불명확해지는 문제가 발생합니다.
그러나 이를 무제한 인정해줄 경우, 거주의무기간 개시 직전에 2년짜리 임대차계약을 체결해 이를 악용할 수 있으므로, 1년 이내에서 임대차계약기간의 만료일까지로 한정해 악용을 예방하면서 주택임대차보호법과의 충돌 문제를 해소할 것을 요청합니다.
따라서, 주택법 제60조의2 제2항 제10호를 신설해
10. 거주의무기간이 개시 또는 재개시될 때 해당 주택의 임대차계약기간이 남은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 1년 이내에서 임대차계약기간의 만료일까지로 한정한다.
를 실거주의무 예외 사유로 추가해 주십시오.
(4) 해당 주택건설지역 가운데 서울특별시, 인천광역시 지역의 자치구별 시세 차이 고려 필요
- 해당 주택건설지역에 자치구의 행정구역 추가
서울특별시, 인천광역시의 경우 자치구별 시세 차이가 큰데, 주택법 시행령 개정안 제60조의2 제2항의 경우 강남구나 송파구, 서초구, 송도구 등에서 분양되었고 분양가가 시세에 비해 매우 낮아 재분양 시 시장성이 충분함에도 서울특별시, 인천광역시 전체의 평균 주택 가격의 120퍼센트 이상일 경우 LH에서 매입을 거절하는 것은 부당합니다.
반대로, 서울특별시나 인천광역시에서 시세가 매우 낮은 지역의 경우에도 광역자치단체 전체의 평균보다 가격이 낮으면 LH에서 매입을 해 주어야 합니다.
또한, 위의 2번에서 제안한 실거주의무 기간 산정 방식 개선의 경우에도, 특별시나 광역시 자치구별 시세 차이 고려가 필요합니다.
따라서 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항 및 제6항에서 같다)에 자치구를 추가하여, 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군 및 특별시ㆍ광역시의 자치구의 행정구역을 말한다. 이하 이 항 및 제6항에서 같다)로 수정해 주십시오.
이렇게 될 경우 군인이 자치구만 이동하는 경우를 제외하기 위해 개정안 제60조의2 제2항 제3호 단서를 신설하여, 다만, 특별시ㆍ광역시 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다. 를 추가해 주십시오.
(5) 전세대책 및 주택공급대책으로 거주의무 기간 대폭 단축
- 거주의무 기간 : 2~5년 -> 1~2년으로 단축
국토교통부 장관님께서 전세대책 및 주택공급대책을 5월 중 발표하시기로 하셨는데, 건축비 폭등과 토지보상비 상승에도 공공택지의 사업성을 높이고 공공택지 매각률을 높이기 위해서는 거주의무 기간을 대폭 단축하는 것이 효과적입니다.
또한 실거주의무 기간 단축으로 기간 종료 이후 기존에 건설된 주택의 전월세 공급 및 매매시장 공급이 증가할 경우 양질의 신축 전세와 매매 공급이 확대되어 전세 안정화와 공급 확대 효과가 나타납니다.
그리고 충분한 신축 아파트 전세를 공급해 매매가격과 전세가격이 비슷해 전세사기 및 사고가 자주 발생하는 다가구, 다세대 세입자들을 양질의 신축 아파트 전세로 유도해 전세사기 문제를 완화할 수 있습니다.
국회의 주택법 개정 당시에도, 국회 여야 의원 모두 시행령을 통해 실거주의무를 완화할 것을 주문하였습니다.
따라서 주택법 시행령 제60조의2 제1항 각호의 거주의무 기간을 2~5년에서 1~2년 수준으로 대폭 단축할 것을 요청합니다.
