1. 지자체별 의무거주기간 산정 방식의 지자체별 자의성 및 시장상황 미고려 문제 해소
(1년 평균 지자체에서 임의 결정한 인근지역 주택매매가격->해당 주택건설지역(시, 군, 자치구)의 아파트 평균 매매가격)
주택법 시행령 제60조의2 제1항에서 거주의무기간을 지정하는 근거는,
분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인지, 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인지, 100퍼센트 이상인지에 따라 결정됩니다.
그러나 수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침에 따라 지자체별 분양가심사위원회에서 결정하는 인근지역주택매매가격은 지자체별로 자의성이 매우 높고, 불합리합니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
1) 인근지역의 범위를 지자체에서 임의로 결정 가능
지자체 가운데 실거주의무를 피하게 하고자 하는 지자체는 인근지역을 인접한 지가가 저렴한 동을 지정해 인근지역주택매매가격을 낮추어 산정하고, 지자체 가운데 실거주의무를 강화하고자 하는 지자체는 인근지역을 인접한 지가가 높은 동을 지정해 인근지역주택매매가격을 높여서 산정해 실거주의무 기간을 늘립니다.
2) 분양시점으로부터 1년 평균 시세 활용으로 최근 주택시장 환경 반영 불가
입주자모집공고승인일로부터 1년 평균 시세를 인근지역주택매매가격으로 산정해 주택 가격이 1년간 폭락한 경우에는 과도하게 강한 규제를 적용받고(2023년 초), 가격이 급등한 경우에는 과도하게 약한 규제(2022년 초) 적용받습니다. 그러나 1년 평균 규정을 폐지 시 표본이 부족해 인근지역주택매매가격 산정이 어렵습니다.
이러한 문제를 개선하기 위해, 입법예고안 제60조의2 제6항 제2호의 문언을 참고해, 주택법 시행령 제60조의2 제1항에서 거주의무기간을 지정하는 근거를
해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 미만, 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만, 100퍼센트 이상으로 나누어 실거주의무기간을 산정할 것을 요청합니다.
그렇게 될 경우, 1년 평균이 아닌 현재의 시세를 기준으로 거주의무기간을 산정할 수 있고, 지자체별 인근지역의 자의적 설정도 차단할 수 있습니다.
만약, 인근지역 주택매매가격의 결정지침이 더 정확하다고 보아 이를 고수하신다면, LH의 매입 거부 기준도 분양 당시 결정된 인근지역의 매입 신청 시점 주택매매가격의 120%로 변경하는 것이 체계 자구상 타당합니다. 국토교통부에서도 인근지역 주택매매가격 제도의 오류를 잘 알고 있어 시세보다 턱없이 높은 주택을 매입하는 것에 대한 두려움이 있어, LH의 매입 거부 기준에는 다른 방식인 해당 주택건설지억의 아파트 평균 매매가격을 도입하였을 것으로 보입니다. 그러면서 시세보다 턱없이 높은 분양가를 매긴 주택에 대해서도 장기간의 실거주의무를 부과하는 것은 이치에 맞지 않습니다. 실거주의무 기간 산정에도 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격을 적용해 매입 거부 기준을 동일하게 적용하는 것이 체계 자구상으로도 타당합니다.
2. 실거주의무 기간 산정 이의신청 제도 도입
지방자치단체 분양가심사위원회에서 실수 또는 오류, 법령의 잘못된 해석으로 거주의무 기간을 잘못 산정한 경우, 거주의무자가 지방자치단체에 이의를 신청할 수 있는 근거조항 마련
실거주의무는 법령에 의해 의무가 부과되는 처분적 법률로 행정쟁송의 대상이 되지 않아, 법원 또는 행정심판위원회에 불복절차가 마련되어 있지 않습니다.
따라서 지방자치단체에 거주의무 기간을 재산정해 줄 권리를 명문화해 거부처분 취소소송의 신청권을 보장하고, 거주의무자의 헌법상 재산권을 보호하는 규정을 마련할 것을 요청합니다.
제60조의2 제2항 신설
거주의무자가 거주의무기간에 이의가 있는 경우 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 거주의무기간의 재산정을 요청할 수 있다.
3. 해당 주택건설지역 가운데 서울특별시, 인천광역시 지역의 자치구별 시세 차이 고려 필요
서울특별시의 경우 자치구별 시세 차이가 큰데, 주택법 시행령 개정안 제60조의2 제2항의 경우 강남구나 송파구, 서초구에서 분양되었고 분양가가 시세에 비해 매우 낮아 재분양 시 시장성이 충분함에도 서울특별시 전체의 평균 주택 가격의 120퍼센트 이상일 경우 LH에서 매입을 거절하는 것은 부당합니다.
반대로, 서울특별시나 인천광역시에서 시세가 매우 낮은 지역의 경우에도 광역자치단체 전체의 평균보다 가격이 낮으면 LH에서 매입을 해 주어야 합니다.
또한, 위의 1번에서 제안한 실거주의무 기간 산정 방식 개선의 경우에도, 특별시나 광역시 자치구별 시세 차이 고려가 필요합니다.
따라서 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)에 자치구를 추가하여, 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군 및 자치구의 행정구역을 말한다. 이하 이 항 및 제2항, 제6항에서 같다)로 수정할 것을 제안합니다.
군인이 자치구만 이동하는 경우를 고려하여 개정안 제60조의2 제2항 제3호 단서를 신설하여, 다만, 서울특별시와 인천광역시 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다. 를 추가합니다.
수정 요청 조문)
주택법 제60조의2
제1항
1. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우
가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우
1) 분양가격이 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군 및 자치구의 행정구역을 말한다. 이하 이 항 및 제2항, 제6항에서 같다)의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 5년
2) 분양가격이 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년
나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우
1) 분양가격이 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년
2) 분양가격이 해당 주택건설지역의 아파트 평균 매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년
제2항 신설
거주의무자가 거주의무기간에 이의가 있는 경우 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 거주의무기간의 재산정을 요청할 수 있다.
제3항
3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하는 경우. 다만, 특별시ㆍ광역시 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다.
