「주택법」 제57조의2제1항 본문에서는 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(이하 “거주의무자”라 함)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 함) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에서는 거주의무자는 같은 조 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매·증여나 그 밖에 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외함)할 수 없다고 규정하고 있는바,
「주택법」 제57조의2제1항 각 호의 주택에 대해 매매계약을 체결하고 해당 주택에 대한 소유권이전등기는 완료되지 않은 경우가 같은 조 제2항 본문에 따른 “양도”에 해당하는지?

「주택법」제57조의2제1항 각 호의 주택에 대해 매매계약을 체결하고 해당 주택에 대한 소유권이전등기는 완료되지 않은 경우에도 같은 조 제2항 본문에 따른 “양도”에 해당합니다.

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「주택법」 제57조의2제2항 본문에서 거주의무자는 같은 조 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 “양도”할 수 없다고 하면서 양도 뒤에 괄호를 두어 매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함한다고 규정하고 있는바, 이 규정에서 말하는 양도는 「민법」 제186조에 따라 소유권이전등기까지 완료되어 물권이 변동되는 것에 한정되는 것이 아니라 「민법」 제563조에 따른 매매 등 법률행위만으로 충분하다고 할 것이므로, 매매·증여나 그 밖에 권리변동을 수반하는 행위가 있었다면 비록 소유권이전등기가 완료되지 않았더라도 「주택법」 제57조의2제2항에서 규정하고 있는 주택의 양도가 있었다고 할 것입니다.
그리고 「주택법」 제57조의2제1항 본문에서 같은 항 각 호의 주택에 대해 거주의무를 부과한 것은 수도권에서 주변시세보다 저렴하게 공급하는 분양가상한제 적용주택에 대하여 주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하기 위한 것(각주: 2020. 8. 18. 법률 제17486호로 일부개정된 「주택법」 개정이유 및 주요내용 참조)으로, 매매계약이 같은 조 제2항에 따른 양도에 해당하지 않는다고 해석한다면 거주의무기간 중 계약금이나 중도금을 받고 잔금 지급 및 소유권이전등기만 거주의무기간 종료 후에 이행하는 등의 방식으로 실수요자의 주거 안정을 위해 도입한 거주의무 제도를 회피할 수 있는 점을 고려할 때, 「주택법」 제57조의2제1항 각 호의 주택에 대해 매매 계약을 체결하였다면 해당 주택에 대한 소유권이전등기가 완료되지 않았더라도 같은 조 제2항 본문에 따른 “매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위”, 즉 양도에 해당한다고 해석하는 것이 입법 취지에 부합한다고 할 것입니다.
한편 「주택법」 제57조의2제2항에 따른 양도에 매매계약 체결이 포함된다고 해석하여 거주의무기간에 주택에 대한 매매계약을 체결할 수 없도록 제한하는 것은 거주의무자에게 과도한 규제라는 의견이 있으나, 같은 조 제1항 단서에서 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다고 규정하여 예외적으로 해당 주택에 거주하지 못하더라도 거주의무를 이행한 것으로 간주하는 규정을 두고 있고, 같은 조 제2항에서 같은 조 제1항 단서에 따른 사유 없이 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청할 수 있도록 규정하고 있는 등 거주의무기간 이내에도 해당 주택에 대한 양도와 거주 이전이 가능하다는 점에서, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서 「주택법」 제57조의2제1항 각 호의 주택에 대해 매매계약을 체결하고 해당 주택에 대한 소유권이전등기는 완료되지 않은 경우에도 같은 조 제2항 본문에 따른 “양도”에 해당합니다.
주택법
제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(제4호에 따른 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말한다)에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.
1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택
2.·3. 삭제
4. 토지임대부 분양주택
② 거주의무자는 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다)할 수 없다. 다만, 거주의무자가 제1항 각 호 외의 부분 단서 이외의 사유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제64조, 제78조의2 및 제106조에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.
<관계 법령>

  법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
  또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
  아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.