「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장 등에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조제2항에서는 같은 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”(제1호)를 규정하고 있는바,
「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁한 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조제2항제1호에 따른 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”로 볼 수 있는지?

「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁한 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조제2항제1호에 따른 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”로 볼 수 없습니다.

먼저 민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 법률로서(제1조), 같은 법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없도록 규정하고 있는바, 임대의무기간 동안 임차인에게 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 제공하려는 취지에서 같은 법 시행령 제4조제2항에서는 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”를 임대사업자 등록 자격으로 규정한 것이라 할 것인데, 이 사안에서는 「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁한 위탁자를 위 주택 소유 요건에 부합하는 자로 볼 수 있는지를 살펴보아야 합니다.
그런데 일반적으로 ‘부동산 담보신탁’은 담보의 목적으로 채무자 또는 제3자가 위탁자가 되어 위탁자 소유의 부동산을 「신탁법」에 따라 수탁자에게 이전하고, 채무자가 그 채무를 불이행하면 수탁자가 담보목적 부동산을 처분하여 그 공매대금으로 채권자인 우선수익자에 대한 채무를 정산하고 잔액이 있을 때에는 다른 수익자 또는 위탁자에게 지급하는 방법을 취하게 되는바, 「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁하여 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 ‘소유권이 수탁자에게 완전히 이전’되고, 수탁자만이 해당 주택에 관한 배타적 처분·관리권을 갖는다고 할 것이므로(각주: 대법원 2003. 1. 27. 선고 2000마2997 결정례, 대법원 2017. 5. 22. 선고 2014다225809 판결례, 법제처 2016. 11. 21. 회신 16-0509 해석례, 법제처 2024. 5. 14. 회신 24-0088 해석례, 법제처 2025. 6. 2. 회신 25-0315 해석례 등 참조), 해당 주택에 대한 법적 소유권이 없는 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조제2항제1호에 따른 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”로 보기는 어렵습니다.
그리고 민간임대주택법 제43조제1항에 따르면 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하고 양도가 금지되는바, 민간임대주택에 대한 임대사업자의 계속적 소유를 통해 임차인의 안정적 주거를 보장하고자 하는 데에 제도 취지가 있고, 같은 법 시행규칙 제2조제3항에서는 임대사업자 등록 신청을 받은 행정청은 건물등기사항증명서(제6호)의 확인을 통해 ‘등기부상 소유권자’ 기준으로 주택 소유 여부를 판단하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제6조제1항에서는 ‘임대사업자로 등록한 후 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우’(제2호), ‘같은 법 제43조제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우’(제5호) 등을 임대사업자 등록의 말소 사유로 규정하여, 해당 주택에 대한 소유권을 지속적으로 확보하고 있을 것을 임대사업자에게 요구하고 있습니다.
그러나 담보신탁의 경우 위탁자가 채무를 불이행하면 담보신탁한 주택을 공매처분할 수 있어, 임대의무기간 중에도 소유권이 제3자에게 이전될 수 있는바, 위탁자를 임대사업자로 등록할 수 있는 자에 해당한다고 해석할 경우 임대차계약의 안정성을 저해할 우려가 있다는 점에서, 임대사업자 등록 제도를 둔 입법취지 및 규정 체계에 부합하지 않습니다.
또한 민간임대주택법 제5조의2에서는 임대사업자가 등록한 민간임대주택의 임대의무기간 등을 소유권등기에 부기등기하도록 규정하고 있고, 같은 법 제49조제1항에서는 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무를 부과하고 있는데, 담보신탁된 주택은 등기부상 소유권자가 수탁자이므로 위탁자가 부기등기하거나 임대보증금 보증에 가입하는 것이 가능하다고 보기 어려운바, 이처럼 민간임대주택법령에서는 임대사업자가 ‘등록한 민간임대주택의 소유권자’임을 전제로 각종 의무를 부과하고 있다는 점에 비추어 보더라도, 위탁자에게 임대사업자로 등록할 수 있는 자격이 있다고 해석하는 것은 합리적이지 않습니다.
따라서 「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁한 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조제2항제1호에 따른 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”로 볼 수 없습니다.
민간임대주택에 관한 특별법
제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.
② ∼ ⑤ (생 략)
⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ (생 략)
민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① (생 략)
② 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. ∼ 4. (생 략)
③ ∼ ⑨ (생 략)
<관계 법령>

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