「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 같은 법 제2조제4호·제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 함) 동안 민간임대주택을 계속 임대하도록 규정하면서 같은 조 제4항제1호에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 부도, 파산, 그 밖의 ‘대통령령으로 정하는 경제적 사정’ 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 해당하면 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조제3항제1호에서는 ‘대통령령으로 정하는 경제적 사정 등’의 하나로 “2년 연속 적자가 발생한 경우”를 규정하고 있는바,
민간임대주택법 시행령 제34조제3항제1호의 “2년 연속 적자가 발생한 경우”란 임대사업자 등록 이후 2년 연속 적자가 발생한 경우를 의미하는지, 아니면 임대사업자 등록 전후에 걸쳐 2년 연속 적자가 발생한 경우도 포함되는지?

민간임대주택법 시행령 제34조제3항제1호의 “2년 연속 적자가 발생한 경우”란 임대사업자 등록 이후 2년 연속 적자가 발생한 경우를 의미합니다.

먼저 민간임대주택법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간 동안에는 민간임대주택을 양도할 수 없다고 규정하면서, 같은 조 제4항제1호에서는 그 예외로 임대의무기간 중에도 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 해당하면 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그런데 민간임대주택법 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제34조제1항에서는 임대의무기간의 기산점으로 임대사업자 등록일 또는 임대계약서상의 실제 임대일 등 임대사업자 등록 이후의 일정 시점을 규정하고 있으므로, 같은 법 제43조제4항제1호는 임대의무기간에 발생한 사유, 즉 임대사업자 등록 이후에 발생한 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없게 되는 것을 그 요건으로 하고 있다고 보아야 합니다.
그리고 민간임대주택법 제5조제6항 및 같은 법 시행령 제4조제3항에서는 과거 5년 이내에 민간임대주택사업 등에서 부도가 발생한 사실이 있는 자는 임대사업자로 등록할 수 없도록 규정하고 있는바, 이에 따르면 임대사업자 등록 전에 발생한 부도는 애초에 등록이 제한되는 사유이므로, 민간임대주택법 제43조제4항제1호에서 예외적 양도 사유로 규정하고 있는 부도는 임대사업자 등록 이후에 발생하는 부도만을 의미하는 것으로 보아야 합니다(각주: 서울행정법원 2018. 3. 9. 선고 2017구합78704 판결례 참조).
그렇다면 민간임대주택법 제43조제4항제1호에서 ‘부도’와 병렬적으로 열거되어 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제34조제3항 각 호에 규정된 사유 역시 부도와 마찬가지로 임대사업자 등록 이후에 발생한 것만을 의미한다고 보는 것이 체계적으로 타당한 해석입니다.
나아가 민간임대주택법 시행령 제34조제3항 각 호의 규정을 보더라도 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우(제3호), 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우(제4호) 등 임대사업자 등록 이후에 발생한 사유를 전제로 규정하고 있는바, 같은 항 제1호의 “2년 연속 적자가 발생한 경우”에 임대사업자 등록 전에 발생한 적자까지 포함되는 것으로 달리 해석할 근거가 없습니다.
또한 민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 같은 법 제43조의 임대의무기간은 무주택 임차가구의 보호를 강화하기 위한 취지의 규정인데(각주: 법제처 2017. 4. 20. 회신 17-0112 해석례 참조), 만약 같은 법 시행령 제34조제3항제1호의 ‘2년 연속 적자가 발생한 경우’에 임대사업자로 등록하기 전후에 걸쳐 2년 연속 발생한 적자도 포함된다고 본다면 임대사업자로 등록하기 전 해당 임대사업과 무관한 사정으로 인해 임대사업자가 변경될 수 있는바, 임차인 보호 및 주거생활의 안정이라는 입법취지가 훼손될 우려가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
한편 민간임대주택법에서는 임대의무기간 중 민간임대주택을 임대하지 아니한 자에게 과태료를 부과하도록 하는 등 임대의무기간을 정하여 해당 기간 동안 임대사업자의 재산권을 일부 제한하고 있으므로, 민간임대주택법 시행령 제34조제3항제1호의 규정을 임대사업자에게 불리한 방향으로 해석해서는 안된다는 의견이 있습니다.
그러나 만약 ‘2년 연속 적자가 발생한 경우’에 임대사업자 등록 전후에 걸쳐 2년 연속 적자가 발생한 경우도 포함된다고 본다면 임대사업자 등록 이후 2년이 지나기 전에도 민간임대주택을 양도할 수 있게 되는바, 이는 무주택자가 장기간 안정적인 주거생활을 할 수 있도록 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대주택을 양도할 수 없도록 하면서 국가 및 지방자치단체로부터의 자금 지원 및 「지방세특례제한법」 등에 따른 조세 감면(법 제4조제1항), 토지의 우선 공급(법 제18조제1항) 등의 각종 혜택을 부여하고 있는 민간임대주택법의 입법취지에 반하는 것으로서 타당하지 않습니다.
따라서 민간임대주택법 시행령 제34조제3항제1호의 “2년 연속 적자가 발생한 경우”란 임대사업자 등록 이후 2년 연속 적자가 발생한 경우를 의미합니다.
민간임대주택에 관한 특별법
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호·제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2.·3. (생 략)
민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
3.·4. (생 략)
② (생 략)
③ 법 제43조제4항제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호, 제5호나목 및 제6호부터 제8호까지의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. ∼ 8. (생 략)
④ ∼ ⑥ (생 략)
<관계 법령>

  법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
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  아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.