「건축법」 제56조에서는 “용적률”을 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율로 규정하고 있고, 같은 법 제2조제1호 단서 및 같은 법 시행령 제3조제1항제4호에서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우 같은 법 제2조제12호에 따른 주택단지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있다고 규정하고 있는바,
도로 등으로 분리된 둘 이상의 필지가 「주택법」 제2조제12호 본문에 따른 하나의 주택단지에 해당하는 경우(각주: 해당 주택단지를 분리하는 도로 등이 「주택법」 제2조제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 아님을 전제함.), 「건축법」 제56조에 따른 용적률의 기준을 적용할 때 해당 주택단지의 필지 전체를 하나의 대지로 보아 용적률을 구할 수 있는지?

이 사안의 경우, 「건축법」 제56조에 따른 용적률의 기준을 적용할 때 해당 주택단지의 필지 전체를 하나의 대지로 보아 용적률을 구할 수 있습니다.

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 이 사안은 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우로서, 해당 주택단지가 도로 등으로 분리되어 있으나 같은 법 제2조제12호 단서에 따른 별개의 주택단지로 나뉘지 않는 하나의 주택단지임을 전제하고 있는바, 「건축법」 제2조제1호 단서 및 같은 법 시행령 제3조제1항제4호에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지인 “「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지”에 해당하므로, 「건축법」 제56조에 따라 용적률을 구할 때 해당 주택단지를 구성하고 있는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있음이 문언상 명확합니다.
그리고 「건축법」 제2조제1호의 “대지”는 건축물이 건축될 수 있는 토지로서 이 사안에서의 같은 법 제56조에 따른 용적률의 기준 외에도 같은 법 제55조에 따른 ‘대지면적에 대한 건축면적의 비율’인 건폐율, 같은 법 제44조에 따른 대지와 도로의 접도의무 및 같은 법 제58조에 따른 대지의 공지 기준 등 「건축법」 전반에 적용되는 기본적인 개념인바, 같은 법 제2조제1호 단서 및 같은 법 시행령 제3조제1항제4호에서 「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지의 경우에는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있다고 규정하고 있음에도 불구하고 해당 필지들을 하나의 대지로 할 수 없다고 보아 주택단지를 구성하고 있는 각각의 필지별로 용적률을 구하여야 한다고 해석한다면, 「건축법」 상의 “대지”에 관한 다른 규정들의 적용 관계에도 영향을 미칠 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 「건축법」 제56조에 따른 용적률의 기준을 적용할 때 해당 주택단지의 필지 전체를 하나의 대지로 보아 용적률을 구할 수 있습니다.
<관계 법령>
건축법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “대지(垈地)”란「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
2. ～ 21. (생 략)
제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)의 최대한도는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
건축법 시행령
제3조(대지의 범위) ① 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
1. ～ 3. (생 략)
4. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법 제2조제12호에 따른 주택단지(이하 “주택단지”라 한다)
5.·6. (생 략)
주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. ～ 12. (생 략)
12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.
가. 철도·고속도로·자동차전용도로
나. 폭 20미터 이상인 일반도로
다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로
라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설
13. ～ 29. (생 략)

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