「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제3조에서는 민간임대주택의 관리 등에 관하여 같은 법에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 「공동주택관리법」 등을 적용한다고 규정하고 있고, 민간임대주택법 제52조제4항제1호에서는 임차인대표회의가 구성된 경우 임대사업자는 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정을 협의하여야 한다고 규정하고 있는 한편,
「공동주택관리법 시행령」 제20조제2항에서는 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 관리규약 제정안을 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정하도록 하면서, 같은 조 제3항에서는 관리규약 제안내용을 입주예정자에게 개별 통지해야 한다고 규정하고 있는바,
민간임대주택의 임차인대표회의가 구성되기 전에 관리규약을 제정하는 경우, 「공동주택관리법 시행령」 제20조제2항 및 제3항의 절차를 따라야 하는지?

민간임대주택의 임차인대표회의가 구성되기 전에 관리규약을 제정하는 경우에는 「공동주택관리법 시행령」 제20조제2항 및 제3항의 절차를 따르지 않아도 됩니다.

먼저 민간임대주택의 관리규약의 제정은 민간임대주택의 관리에 필요한 사항으로서, 민간임대주택법 제51조제1항에서는 민간임대주택의 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」이 적용된다고 규정하고 있습니다.
그런데 민간임대주택법 제51조제1항의 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조제2항에서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」의 적용 대상을 “다음 각 호의 규정만을 적용한다”고 한정적으로 열거하고 있고, 관리규약에 관하여는 관리주체의 동의에 관한 「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항만을 규정하고 있을 뿐, 관리규약의 제정 절차를 정한 같은 법 시행령 제20조는 포함하지 않고 있습니다.
이처럼 민간임대주택법 시행령 제41조제2항에서 공동주택관리법령이 적용되는 범위를 한정적으로 열거한 이상, 열거되지 않은 「공동주택관리법 시행령」 제20조에 따른 관리규약 제정 절차는 민간임대주택에 적용되지 않는다고 해석하는 것이 문언에 부합합니다.

그리고 민간임대주택법 제52조제4항에서는 임차인대표회의가 구성된 경우 임대사업자는 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정에 관하여 협의하여야 한다고 규정하고 있는 반면, 「공동주택관리법」 제2조제9호에서는 관리규약을 공동주택의 입주자 및 사용자(각주: 공동주택을 임차하여 사용하는 사람으로서 임대주택의 임차인은 제외됨(「공동주택관리법」 제2조제6호 참조))(이하 “입주자등”이라 함)가 정하는 자치규약으로 정의하면서 같은 법 제18조제2항에서는 입주자등이 관리규약을 정하도록 규정하고 있는바, 민간임대주택의 관리규약은 그 소유자인 임대사업자가 임차인대표회의와 ‘협의’하여 정하는 것인 반면, 공동주택의 관리규약은 ‘입주자등’이 스스로 정하는 ‘자치규약’으로서 그 성격이 달라, 입주자등의 자치규약임을 전제로 제정 절차를 정한 「공동주택관리법 시행령」 제20조가 민간임대주택에도 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다.
또한 「공동주택관리법 시행령」 제20조제1항에서는 분양주택에 대하여 사업주체가 입주예정자에게 관리규약 제정안을 제안하여 최초의 관리규약을 ‘입주 전’에 제정하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 ‘공동주택 분양 후 최초의 관리규약’을 ‘입주예정자의 과반수 서면동의’로 결정하도록 규정하고 있는데, 이러한 규정은 분양이 아닌 임대의 방식으로 공급되고 거주자가 입주예정자가 아닌 임차인으로 구성되는 민간임대주택의 특성과 부합하지 않으므로 민간임대주택의 관리규약에는 해당 규정이 적용되지 않는다고 보는 것이 합리적입니다.
한편 민간임대주택법에서 임차인대표회의가 구성되지 않은 경우의 관리규약 제정절차를 규정하고 있지 않으므로 민간임대주택법 제3조에 따라 「공동주택관리법」이 적용된다는 의견이 있을 수 있으나, 민간임대주택의 관리에 관하여 적용될 규정의 범위는 민간임대주택법 제51조제1항 및 같은 법 시행령 제41조제2항에 따라 정해지는 것으로서, 관리규약에 관하여도 민간임대주택법 시행령 제41조제2항에서는 「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항만을 열거하고 있으므로 그 밖의 관리규약에 관한 사항은 적용되지 않도록 하려는 취지임이 명확하고, 만일 열거되지 않은 규정까지 민간임대주택법 제3조를 통해 적용된다고 본다면 ‘다음 각 호의 규정만을 적용한다’는 적용 범위를 한정한 규정이 무의미하게 된다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 민간임대주택의 임차인대표회의가 구성되기 전에 관리규약을 제정하는 경우에는 「공동주택관리법 시행령」 제20조제2항 및 제3항의 절차를 따르지 않아도 됩니다.
민간임대주택에 관한 특별법
제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설·공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.
제51조(민간임대주택의 관리) ① 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」을 적용한다.
제52조(임차인대표회의) ④ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다.
1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정
2. 관리비
3. 민간임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수
4. 임대료 증감
5. 그 밖에 민간임대주택의 유지·보수·관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제41조(민간임대주택의 관리) ② 법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 다음 각 호의 규정만을 적용한다.
1. 「공동주택관리법」 제8조에 따른 구분관리에 관한 사항
2. 「공동주택관리법」 제23조제4항에 따른 관리비 등의 공개에 관한 사항
3. 「공동주택관리법」 제27조제1항제1호에 따른 회계서류의 작성·보관에 관한 사항
4. 「공동주택관리법」 제63조에 따른 관리주체의 업무에 관한 사항
5. 「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항에 따른 관리주체의 동의에 관한 사항
6. 「공동주택관리법 시행령」 제23조제4항에 따른 이용료 부과 및 제29조에 따른 주민운동시설의 위탁 운영에 관한 사항
7. 「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항제1호가목에 따른 관리비의 집행을 위한 사업자 선정에 관한 사항
8. 「공동주택관리법 시행령」 제33조에 따른 시설물의 안전관리에 관한 사항
9. 「공동주택관리법 시행령」 제34조에 따른 공동주택의 안전점검에 관한 사항
10. 「공동주택관리법 시행령」 제35조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항
11. 「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제44조에 따른 하자 보수에 관한 사항
12. 「공동주택관리법 시행령」 제69조, 제70조, 제71조 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항
13. 「공동주택관리법 시행령」 제96조에 따른 공동주택관리의 감독에 관한 사항
공동주택관리법
제18조(관리규약) ③ 입주자등이 관리규약을 제정·개정하는 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
공동주택관리법 시행령
제20조(관리규약의 제정 등) ① 사업주체는 입주예정자와 관리계약을 체결할 때 관리규약 제정안을 제안해야 한다. 다만, 제29조의3에 따라 사업주체가 입주자대표회의가 구성되기 전에 같은 조 제1항 각 호의 시설의 임대계약을 체결하려는 경우에는 입주개시일 3개월 전부터 관리규약 제정안을 제안할 수 있다.
② 법 제18조제2항에 따른 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 제1항에 따라 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한다.
③ 제2항의 경우 사업주체는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통해 관리주체가 운영·통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다)에 제안내용을 공고하고 입주예정자에게 개별 통지해야 한다.
④ (생 략)
⑤ 법 제18조제3항에 따라 관리규약을 개정하려는 경우에는 다음 각 호의 사항을 기재한 개정안을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다)에 공고하고, 개정안 요약서를 입주자등에게 개별 통지한 후 제3조 각 호의 방법으로 결정한다.
1. 개정 목적
2. 종전의 관리규약과 달라진 내용
3. 관리규약준칙과 달라진 내용
<관계 법령>

  법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
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  아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.