「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제7조제1항에서는 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적·층수의 증감 또는 용도의 변경 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자의 5분의 4 이상의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제10조제2호 본문에서는 “대통령령으로 정하는 설계변경”으로 “공용면적·전용면적·대지지분 또는 층고가 감소하는 변경”을 규정하고 있는바,
건축물분양법 시행령 제10조제2호의 “층고”가 감소하는 변경에 “반자(班子)높이(각주: 반자(班子)란 지붕 밑이나 위층 바닥 밑을 편평하게 하여 치장한 각 방의 윗면으로(국립국어원 표준국어대사전 참조), 반자높이는 「건축법 시행령」 제119조제7호에 따른 반자높이를 의미하며, 이하 같음.)”가 감소하는 변경(각주: 층고는 감소하지 않고, 반자높이만 감소하는 변경임을 전제함. )이 포함되는지?

건축물분양법 시행령 제10조제2호의 “층고”가 감소하는 변경에 “반자높이”가 감소하는 변경은 포함되지 않습니다.

먼저 건축물분양법에서는 층고 및 반자높이에 대한 별도의 정의 규정을 두고 있지 않으나, 「건축법」은 건축물에 관한 일반법이므로 건축물에 대한 일반적인 기준은 같은 법의 규정을 적용해야 할 것인데(각주: 법제처 2018. 10. 19. 회신 18-0465 해석례 참조), 「건축법 시행령」 제119조제1항에서는 층고는 “방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이”(제8호)로, 반자높이는 “방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이”(제7호)로 양자를 각각 별개의 호로 나누어 정의하고 있습니다.
이와 같이 「건축법」상 ‘층고’와 ‘반자높이’가 문언상 명확히 구별되는 개념인 점에 비추어 볼 때, 건축물분양법 시행령 제10조제2호에서 층고가 감소하는 변경만을 규정하고 있는 이상 층고가 감소하는 변경에 반자높이가 감소하는 변경이 포함된다고 볼 수는 없습니다.
그리고 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석·적용하여야 하고 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 될 것인데(각주: 대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두3388 판결례 참조), 건축물분양법 제10조제2항제6호에서는 같은 법 제7조제1항을 위반하여 분양받은 자의 5분의 4 이상의 동의를 받지 않고 층고가 감소하는 변경 등 대통령령으로 정하는 설계변경을 한 자에 대하여 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있는 점을 고려할 때, 층고가 감소하는 변경에 반자높이가 감소하는 변경까지 포함된다고 확장해석하는 것은 타당하지 않습니다.
한편 건축물의 반자높이가 감소하면 건축물 내 실제 내부 공간이 축소되므로 분양받은 자를 보호하려는 건축물분양법 제7조제1항의 취지를 고려하여 층고가 감소하는 변경에 반자높이가 감소하는 변경도 포함되는 것으로 해석해야 한다는 의견이 있으나, 문언상 ‘층고’와 ‘반자높이’는 구별되는 개념이고, 건축물의 반자는 반드시 설치해야 하는 건축물의 필수 부분은 아니며(각주: 「건축법 시행령」 제50조에서는 거실반자의 설치에 대해 규정하면서, 반자가 없는 경우에는 보 또는 바로 위층의 바닥판의 밑면, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다고 규정하여 반자가 없을 수 있음을 전제로 반자가 없는 경우의 높이 기준도 규정하고 있음.), 반자를 설치하는 경우에도 반자높이는 천장 속 설비 및 전기배관 공간 등에 따라 변경될 수 있다는 점(각주: 서울고등법원 2025. 8. 21. 선고 2024나2046614 판결례 참조)을 고려할 때 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서 건축물분양법 시행령 제10조제2호의 “층고”가 감소하는 변경에 “반자높이”가 감소하는 변경은 포함되지 않습니다.
건축물분양법
제7조(설계의 변경) ① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적·층수의 증감(增減) 또는 용도의 변경 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자의 5분의 4 이상의 동의를 받아야 한다. 이 경우 동의한 자가 분양받은 전용면적의 합이 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따른 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 국토교통부령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 동의 및 통보의 시기, 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
건축물분양법 시행령
제10조(설계의 변경) 법 제7조제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 설계변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다.
1. (생 략)
2. 공용면적·전용면적·대지지분 또는 층고가 감소하는 변경. 다만, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분이 2퍼센트 이내로 감소하는 경우로서 대지지분의 감소가 부득이하다고 허가권자가 인정하는 경우는 제외한다.
3. ∼ 7. (생 략)
건축법 시행령
제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
1. ∼ 6. (생 략)
7. 반자높이: 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.
8. 층고: 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.
9.·10. (생 략)
② ∼ ⑤ (생 략)
<관계 법령>

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