「주택법」 제57조의2제1항제1호에서는 분양가상한제 적용주택(각주: 「주택법」 제57조제1항에 따른 “분양가상한제 적용주택”을 말하며, 이하 같음.) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “거주의무대상주택”이라 함)의 입주자는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 함) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 단서에서는 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제60조의2제2항제2호 본문에서는 거주의무 예외의 인정 사유로 거주의무자(각주: 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 거주의무자를 말하며(「주택법 시행령」 제60조의2제2항제2호 본문 참조), 이하 같음.)가 거주의무기간 중 발생한 세대원의 근무의 사유로 해외에 체류하는 경우를 규정하고 있는바,
거주의무자가 거주의무대상주택 당첨 당시 해당 주택건설지역 외의 지역에 거주하던 자인 경우로서, 최초 입주가능일 이후 해당 주택에 실제로 입주하기 전에 세대원의 근무 사유가 발생하여 해외에 체류하는 경우(이하 “이 사안의 경우”라 함)(각주: 거주의무자가 거주의무대상주택의 최초 입주가능일 이후 실제 입주하지 않고 세대원의 근무 발생 사유로 해외에 체류하게 된 경우로서, 「주택법 시행령」 제60조의2제2항제2호 단서의 적용 대상이 아님을 전제함.), 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제60조의2제2항제2호 본문에 따른 부득이한 사유가 있는 경우(이하 “부득이한 사유가 있는 경우”라 함)에 해당하여 그 기간 동안 거주의무대상주택에 거주한 것으로 볼 수 있는지?

이 사안의 경우, 부득이한 사유가 있는 경우에 해당하지 않아 거주의무대상주택에 거주한 것으로 볼 수 없습니다.

먼저 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서는 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 거주의무대상주택에 거주한 것으로 본다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제60조의2제2항제2호 본문에서는 부득이한 사유의 하나로 거주의무자가 거주의무기간 중 발생한 세대원의 근무 사유로 해외에 체류하는 경우를 규정하고 있는바, 이러한 부득이한 사유는 거주의무기간 동안의 거주의무에 대한 예외이므로 그 문언에 따라 해당 사유가 ‘거주의무기간 중’에 발생한 경우에만 인정되는 것으로 보아야 합니다.
그리고 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 거주의무자는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하도록 하고 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주해야 한다고 규정하고 있는데, 이는 수분양자의 여건을 고려하여 최초 입주가능일부터 3년 이내에 거주의무를 개시할 수 있도록 한 것(각주: 2024. 2. 29. 의안번호 제2126570호로 발의된 주택법 일부개정법률안(대안) 제안이유 및 주요내용 참조)임을 고려하면, 거주의무기간은 최초 입주가능일 이후 거주의무자가 해당 주택에 실제로 입주함으로써 개시된다고 보아야 할 것입니다.
그렇다면 최초 입주가능일 이후더라도 거주의무자가 아직 해당 주택에 실제로 입주하지 않아 거주의무기간이 개시되지 않은 상황에서 세대원의 근무에 따른 해외 체류 사유가 발생하였다면 그 사유는 ‘거주의무기간 중’에 발생한 부득이한 사유에 해당한다고 보기 어렵습니다.
또한 「주택법 시행령」 제60조의2제2항제2호 단서에서는 거주의무자가 입주자 모집 공고일에 해당 주택건설지역에 거주하거나 해당 주택건설지역에서 생업에 종사한 경우에는 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 거주의무기간이 시작되는 날 전까지 같은 호 본문에 따른 사유가 발생하여 거주의무기간 중 해외에 체류하는 경우도 부득이한 사유에 포함하도록 규정하고 있는바, 이처럼 같은 호 단서에서 거주의무기간이 시작되기 전에 발생한 사유를 예외적으로 인정하는 대상과 그 발생기간을 별도로 정하고 있는 점에 비추어 보면, 그 요건을 갖추지 못한 거주의무자의 경우에는 같은 호 본문에 따라 해당 사유가 거주의무기간 중에 발생해야 한다고 보는 것이 같은 호의 규정체계에 부합합니다.
그러나 이 사안의 거주의무자는 당첨 당시 해당 주택건설지역 외의 지역에 거주한 경우로서 같은 호 단서의 요건에 해당하지 않으므로, 거주의무기간이 개시되기 전에 발생한 세대원의 근무에 따른 해외 체류 사유를 부득이한 사유로 볼 수 없습니다.
더욱이 「주택법」 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 거주의무대상주택의 입주자에게 일정 기간의 거주의무를 부여한 것은 수도권에서 주변시세보다 저렴하게 공급하는 분양가상한제 적용주택 등에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하려는 취지(각주: 2020. 8. 18. 법률 제17486호로 일부개정된 「주택법」 개정이유 및 주요내용 참조)이고, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서 부득이한 사유가 있는 경우에만 그 기간을 거주한 것으로 보도록 한 것은 거주의무를 이행할 수 없는 부득이한 사정이 있는 실수요자에게까지 거주의무를 부담하게 하는 것이 과도하다는 정책적인 고려를 반영한 것으로 볼 수 있으므로, 이러한 예외 규정은 그 취지를 고려하여 엄격하게 해석·적용할 필요가 있습니다(각주: 법제처 2022. 9. 30. 회신 22-0284 해석례 참조).
아울러 만약 최초 입주가능일부터 거주의무기간이 개시된다고 보아 실제 입주 전에 발생한 사유까지 부득이한 사유로 인정한다면, 거주의무를 규정한 「주택법」 제57조의2제1항이 형해화될 수 있으며, 해당 주택건설지역 외의 지역에 거주하는 자도 해당 주택에 실제로 입주하지 않은 채 최초 입주가능일 이후 발생한 사정만으로 거주한 것으로 인정받을 수 있게 되어 실수요자 중심으로 주택을 공급하려는 거주의무제도의 취지(각주: 2020. 8. 18. 법률 제17486호로 일부개정된 「주택법」 개정이유 및 주요내용 참조)에 부합하지 않는 결과가 초래될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 부득이한 사유가 있는 경우에 해당하지 않아 거주의무대상주택에 거주한 것으로 볼 수 없습니다.
주택법
제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(제4호에 따른 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말한다)에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.
1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택
2. ∼ 4. (생 략)
② ∼ ⑨ (생 략)

주택법 시행령
제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ① (생 략)
② 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 제2호부터 제9호까지의 규정에 해당하는지는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제73조, 제73조의2 및 제82조의2에서 같다)의 확인을 받아야 한다.
1. (생 략)
2. 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 거주의무자 및 법 제57조의2제7항에 따라 주택을 공급받은 사람(이하 “거주의무자등”이라 한다)이 거주의무기간 중 발생한 세대원(거주의무자등이 포함된 세대의 구성원을 말한다)의 근무·생업·취학 또는 질병치료의 사유로 다른 주택건설지역(주택이 건설된 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)에 거주(수도권 안에서 이전하여 거주하는 경우는 제외한다) 또는 해외에 체류하는 경우. 다만, 거주의무자등이 입주자 모집 공고일에 해당 주택건설지역에 거주하거나 해당 주택건설지역에서 생업에 종사한 경우에는 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 거주의무기간이 시작되는 날 전까지의 기간 동안 본문에 따른 사유가 발생하여 거주의무기간 중 다른 주택건설지역에 거주(수도권 안에서 이전하여 거주하는 경우는 제외한다) 또는 해외에 체류하는 경우도 포함한다.
3. ∼ 9. (생 략)
③ ∼ ⑦ (생 략)
<관계 법령>

  법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
  또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
  아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.