「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함) 제23조제1항 전단에서는 가로주택정비사업의 토지등소유자(각주: 소규모주택정비법 제2조제1항제6호가목에 따른 토지등소유자를 말하며, 이하 같음.)는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고 시장·군수등(각주: 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음.)의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 후단에서는 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다고 규정하고 있는바,
가로주택정비사업의 토지등소유자가 소규모주택정비법 제23조제1항에 따라 조합을 설립하는 경우로서 해당 사업시행구역에 공동주택이 있는 경우(각주: 사업시행구역에 공동주택만 있는 경우를 전제함.), 같은 항 후단에 따른 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의는 창립총회 개최 전까지 받아야 하는지 아니면 조합설립인가 신청 전까지만 받으면 되는지?

이 사안의 경우, 해당 동의는 창립총회 개최 전까지 받아야 합니다.

먼저 소규모주택정비법 제23조제1항 전단에서는 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 창립총회를 개최하도록 규정하여 조합 설립에 관한 동의를 받아야 하는 시점을 창립총회 개최 전으로 명시하고 있고, 같은 항 후단에서는 이 경우 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받도록 규정하고 있는바, 여기서 ‘이 경우’가 ① 조합 설립을 위한 동의를 받는 경우, ② 창립총회를 개최하는 경우, ③ 인가를 받는 경우 중 어느 경우를 가리키는지 명확하지 않은 측면이 있으나, 통상 후단은 전단의 내용을 전제로 하면서 부수적인 사항 등을 정할 필요가 있는 경우에 사용하는 입법방식임에 비추어 볼 때(각주: 법제처 2022. 10. 28. 회신 22-0409 해석례 참조), 같은 항 후단의 동의는 전단에 따른 ‘조합 설립을 위한 동의를 받는 경우’를 전제로 사업시행구역 내 공동주택 등에 대한 추가적인 동의 요건을 구체화한 규정으로 보는 것이 합리적입니다.
그렇다면 소규모주택정비법 제23조제1항 후단에 따른 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의 역시 조합설립에 필요한 동의의 일부를 이루므로, 같은 항 전단에 따른 동의와 마찬가지로 창립총회 개최 전까지 받아야 한다고 해석하는 것이 해당 규정의 문언과 체계에 부합합니다.
그리고 소규모주택정비법 제23조제2항에서는 소규모재건축사업의 조합을 설립하는 경우 주택단지의 전체 구분소유자의 10분의 7 이상 및 토지면적의 10분의 7 이상의 토지소유자 동의뿐만 아니라, 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의도 창립총회 개최 전까지 받도록 규정하고 있는바, 이처럼 공동주택을 대상으로 하는 소규모재건축사업에서 각 동별 구분소유자의 동의를 창립총회 개최 전까지 갖추도록 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 공동주택이 있는 가로주택정비사업의 경우에도 이와 마찬가지로 각 동별 동의를 창립총회 개최 전까지 받아야 한다고 보는 것이 관련 규정의 체계에 부합합니다.
한편 소규모주택정비법 제23조제2항에서는 각 동별 동의를 받은 후 창립총회를 개최하도록 명시한 것과 달리 같은 조 제1항 후단에서는 이를 명시하고 있지 않으므로 해당 동의를 창립총회 개최 전까지 받지 않아도 된다는 의견이 있을 수 있으나, 같은 항 후단에서 동의시점을 명시하지 않은 것은 같은 항 전단에서 이미 동의를 받은 후 창립총회를 개최하도록 명시하고 있으므로 후단에서는 입법의 간결성을 고려하여 동일한 내용을 중복규정하지 않은 것일 뿐, 후단에서 이를 다시 규정하지 않았다는 이유로 동의 시점을 전단과 달리 정하려는 입법의도가 있었다고 보기는 어렵다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
아울러 소규모주택정비법 제23조제1항 전단에서 가로주택정비사업의 사업시행구역 전체를 기준으로 조합설립에 대한 동의 요건을 규정하면서, 같은 항 후단에서 공동주택의 경우와 그 외의 건축물의 경우에 대해 동의 요건을 달리 규정한 취지는 건축물의 유형별 특성을 고려하여 세부적인 동의율이 반영되도록 함으로써 향후 주민분쟁의 소지를 최소화하고 사업의 원활한 추진을 도모하기 위한 것(각주: 법제처 2022. 3. 3. 회신 21-0736 해석례 참조)인바, 이러한 취지는 각 동별 구분소유자의 동의 요건까지 창립총회에 앞서 갖추어질 때 실효적으로 달성될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다
따라서 이 사안의 경우, 해당 동의는 창립총회 개최 전까지 받아야 합니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
제23조(조합설립인가 등) ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
1. 정관
2. 공사비 등 소규모주택정비사업에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시·도조례로 정하는 서류
② ∼ ⑨ (생 략)
⑩ 제1항부터 제6항까지에 따른 토지등소유자에 대한 동의의 대상 및 절차, 창립총회의 방법 및 절차, 조합설립인가 및 그 변경 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
<관계 법령>

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